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港报社评:「女娲补地」切忌好心做坏事--信报4月7日

对于一个四百方尺的住宅单位,过往的概念一般归类为「上车盘」,可是随着楼价不断上升,如今个别新推出的这类尺码楼盘已卖到一千万元,也许要改口称之为「豪宅」了。在上车盘豪宅化的趋势下,特区政府的房屋政策更加备受关注,因为众所周知,房屋问题是各式各样社会问题的滥觞,修补社会撕裂其中一大关键是视乎政府能否切实解决房屋问题,拉近无壳蜗牛与有楼一族之间的距离,改善贫富悬殊。

有个别学者认为,特首梁振英五年任内不断预告楼宇供应量将创新高,制造楼价快将见顶的预期;而据统计处数字,过去十年自置居所的家庭住户比率由百分之五十二点八跌至百分之四十八点五,自置比率下挫四点三个百分点,即期内约十万住户由业主变成租客,原因是「信错梁振英」。按此说法,不少业主相信梁振英会令楼价下跌,所以「趁高」沽售自置单位,暂时租屋住,结果楼价不跌反升,最终「上唔番车」。

梁振英虽然民望低迷,不是一位受欢迎的特首,可是把十万业主卖楼变租客的现象一概归咎于他,说法实在勉强。一样米养百样人,业主卖楼背后涵盖着不同的原因,有人为了图利,有人为了套现,有人为了换楼,将之一律简化为「信错老梁」,未免过于苛刻。况且自置居所比率下降的原因,相信还包括本港整体家庭数目增加,但因楼价太高,新的户主力能置业者减少,这也算不到信错梁振英的头上吧。

然而不管怎样,近年确有部分自以为走位精明的小业主落车之后「上唔番车」,二○一二年七月梁振英上台时,中原城市领先指数(CCL)徘徊于一百零五点水平,近日已升破一百五十点,五年楼价急飙五成,期间辣招层出不穷,也压不下「刚健」的住宅需求,银根紧的上车客遂愈排愈后。

上车盘的概念不再是四百方尺,百多二百方尺的「纳米楼」才是时下流行的「穷人恩物」。问题是,大埔岚山最新一宗成交个案显示,实用面积一百八十方尺的超小型开放式单位二手成交价竟高达三百三十万元,尺价超过一万八千元,试问家庭每月入息中位数只有二万五千二百元的小市民如何负担?

候任行政长官林郑月娥同样把土地与房屋政策视为「重中之重」,在房屋政策方面,表明会以市民置业为主导,增加兴建绿置居项目,又会探讨利用私楼土地,兴建「港人首置上车盘」。

显然林郑希望针对性重建置业阶梯,绿置居是要让公屋租户置业,港人首置上车盘的对象是收入超乎居屋资格限制但又买不起私楼的夹心阶层;以目前申请居屋每户入息上限五万二千元来看,家庭月入六七万元也是买不起私楼的一群,他们有机会成为港人首置上车盘的受惠者。

如果真的能够重建置业阶梯,相信香港人普遍会受落,不过林郑的构思存在着两大疑虑,首先是地从何来,其次是如何防止绿置居和港人首置上车盘进一步推高楼价。

香港土地不足已是老生常谈,毋须多说,只看下届政府有什么板斧化零为整,例如把杂乱无章的新界棕地整合为可以建屋的地皮。关于推高楼价的疑虑,不妨以居屋为监,由于与市价挂鈎,每每造成水涨船高效应。因此,绿置居和港人首置上车盘有必要认真考虑与市价脱鈎,售价参考一般市民的负担能力,买卖条款亦须设限,譬如买家必须自住,不能出租,转售之时只可卖给同等资格的首置港人。至于单位面积,当然应该设定下限,政府不宜成为纳米楼的鼓吹者。总而言之,要设立适当的机制防止绿置居和港人首置上车盘变成炒卖或对楼市推波助澜的工具,避免好心做坏事。

另外,林郑亦建议研究推行居屋出租试验计划,容许未补地价的居屋业主与社企合作放租单位。这不失为可行建议,如果租金合理,相信可以减轻不少人被迫租住劏房之苦。

上述所言,乃基于林郑月娥有效发挥「女娲补天」或者说「女娲补地」的魄力,觅得足够的土地供应,要是一切仍旧巧妇难为无米之炊,绿置居「蚕食」公屋土地,港人首置上车盘又「分薄」私楼土地,那么房屋问题尽管视作「重中之重」,到头来还是「痛中之痛」。

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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