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港报社评:传统"非常手段",不足应对扭曲楼市--明报4月13日
2017年4月13日 / 凌晨1点27分 / 3 个月前

港报社评:传统"非常手段",不足应对扭曲楼市--明报4月13日

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政府堵塞首次置业者「一约多伙」漏洞,在楼市炽热升温声中,新措施只是拨乱反正,对新楼销情不会起到旋转乾坤作用。这几年,楼市因为供求失衡和超低息而扭曲,政府以征收印花税等「非常手段」应对,遏制炒卖投资需求,惟未能抑制楼市升势,楼价已经处于历来最高水平,对此,亟欲置业安居的市民十分沮丧。可以说,楼市处于新状况,内地资金成为搅动炒卖的主要动力,政府以传统手段应对不奏效,必须以「更非常」措施,例如开征增值税等,才有可能减少脱缰野马造成的伤害。

去年11月,政府推出新「辣招」增加炒家成本,将住宅印花税划一提升至15%,首次置业的香港永久居民可获豁免,不过,由于当局对「首置客」定义太宽松,让炒家有机会钻空子,例如借子女或家人名义买楼等;另外,发展商推出「大手购买优先拣楼」,不设认购单位上限,于是「一约多伙」应运而生,为炒家大开方便之门。措施推出5个月之后,据本报记者统计,全港主要28个新楼盘,共有421份「一约多伙」成交合约,涉及956伙,总金额逾170亿元,占同期新楼盘成交金额约26%。这种情况,说明炒家以「一约多伙」为操作杠杆。

「一约多伙」使政府遏制炒卖破功,事实上,最近几个月官方与民间统计的楼价指数接连破顶,说不定「一约多伙」还发挥了作用。政府堵塞「一约多伙」漏洞,稍为堵绝了「货源归边」的炒卖操作,减少税收损失,大手买家不再优先拣楼,市民置业可获较公平对待;不过,这只是匡正了「一约多伙」酿成的「乱局」,使楼市稍为降温,惟楼市基本因素未变,预期现况将会持续下去。例如,昨日有北角新楼盘开售,地产代理承认有20%至30%准买家放弃拣楼,惟预期不会冲击销情。

这一届政府以房屋事务为「重中之重」,从增加土地房屋供应和遏制投资炒卖需求,做了大量工作,楼价仍然飈升,有人认为是政府未对症下药所致,甚至侈言应该撤销辣招,让市场自行调节,云云。「不管论」未经验证,当然难言对错,只是以本港面对的各种因素,政府不采取措施遏制投资炒卖需求,而楼价也不会节节上升,这是违反常理,近乎奇谈怪论。

政府几经努力,未来三四年约有9.4万个一手住宅单位供应市场,这是2004年有纪录以来最高数字,而且美国开展加息周期,本港必定会跟随,供应增加和利率趋升,楼价理应回调,并在市场形成预期,则楼市调整是必然的事。不过,这种对楼市的传统理解,今次并未出现,楼价长升长有,不少等候楼市回调、然后伺机置业安居的人,对现况感到沮丧甚至绝望。传统智慧对楼市失灵,亦见之于政府的「辣招」,虽云这些都是「非常时期」的「非常手段」,但是所谓「非常」云云,并未确切反映楼市景况,因为目前已非传统上认知的楼市,而是加入了内地资金因素。

当年,政府推出在港600万元置业,就可以移居的政策,吸引内地人士来港,虽然终止了,但是今时今日,内地资金对楼市的影响,已非置业移居那么简单,而是搅动市场,对楼价升跌起着重大作用。最近几个月,内地企业在启德、鸭脷洲投地,地价之高远超预期,例如鸭脷洲「地王」,土地尺价约2.2万元,「面粉」已经这么贵,日后楼价将如何?另外,操作「一约多伙」的多是内地买家,「一约15伙」、「一约7伙」的「豪情」,使人侧目。内地资金大举在本港「投地扫楼」,有分析认为与内地打压楼市、资金外溢来港有关。按内地经济发展,预期内地资金觊觎本港楼市,将会常态化,以内地一些人购买力之雄厚,本港这个细小市场,不难被买起。

政府的「非常手段」不能整治楼市,除了低息环境,与内地资金的搅动有很大关系,就是说传统一套已经不足以应对扭曲的楼市,若政府真为市民置业安居着想,应该跳脱既有思维,以更有力措施应对。例如开征增值税,只要调整税率,就可以应对不同状况;此外,若实行增值税,则各种印花税措施都可以撤销,使税制回复简单,不再繁琐。内地资金塑造的楼市新景况,从供应到管理都已经是另一回事,政府须全面审视,并以新思维应对扭曲的市场,才有可能使本港楼市回复常态。(完)

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