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港报社评:商家心态看天价投地--信报3月8日

中资近期在香港住宅土地招标市场出尽风头,从启德发展区到鸭脷洲、黄竹坑,一幅接一幅市区地王都被内地发展商或由中资牵头的财团以天价投得。

内房南下抢地蔚然成风,有资深地产界人士也承认「睇错市」并改口唱好;有人揣测内地发展商连番出手是要配合中央冲淡本地「地产霸权」的影响力;亦有声音认为中资发展商不惜以远超市场预期的价格「盲抢」本港地皮,目的是提高港元资产占整体业务比重,内地资金千方百计规避人民币贬值风险之说虽不中亦不远矣。

「政治任务」每多道听途说,是否真有其事无法证实,而人民币贬值虽是许多人的共识,惟本质上只是一种预期,币值升跌并非必然。可是,把这些不属于营商最重要考虑的因素看作中资在港天价投地的「真正动机」,足证论者心里其实都有一个疑问:「面粉」贵过「面包」,将来楼宇建成要卖多少钱一方尺,发展商才有利可图?是否已超越了经济上的理性考虑?

面对内地同业如斯勇猛,新鸿基地产主席郭炳联明言,始终要「计到数、赚到钱」才落标。另一边厢,嘉华集团主席吕志和抛出一句「中资去得那么尽,有朝一日会否『坐艇』?」作为对记者提问的回应。本港地产商以不变应万变,不打算与中资「一齐癫」,态度十分明确。

港商坚持严守纪律,中资则为抢夺市场占有率(或基于其他非纯商业考虑)「投咗至算」,这除了反映两地业界对香港楼价前景看法不尽相同外,亦突显双方对未来供求、市民承受高楼价能力,以至公司财务风险各方面的评估均存有差异。二手楼价近日再度破顶,适逢中资主导本港投地,媒体对以上多个环节已有巨细无遗的分析。我们尝试从另一角度——商家心态——探讨这个当前热话。

吕志和把中资高价抢地归因于「平钱」太多,此说虽有一定道理,但资金泛滥举世皆然,本港发展商何以不为所动,在中资愈战愈勇下冷眼旁观,拒绝跟对手斗抢?让我们暂时把焦点抽离香港,看看一些外国例子对商家心态有何启示。

众所周知,二○○八年金融海啸后,全球央行以零息政策配合量化宽松「放水」,刺激经济活动和企业投资。然而,八年已过,真正受惠的只有股楼等资产市场,企业投资复苏步伐非常缓慢。

《经济学人》引述英伦银行一项调查指出,截至二○○七年的四十年,英国企业投资以平均每年百分之三的速度增长;金融海啸后八年,相关投资年均增长只有百分之一点五。换句话说,「平钱满街」并未能激发企业投资意欲,商家态度反较昔日审慎。

所以如此,固然与商界对经济前景信心尚未完全恢复有关,但英伦银行的调查还有一个十分有趣的发现:「无风险利率」(risk-free rate)虽已接近零水平,但英国企业在决定是否落实投资时采用的「最低资本回报率」(hurdle rate)仍然维持于百分之十二,与金融海啸前相若,只有达到这个最低回报标准,投资者才愿意「去马」。

这个发现值得注意之处在于今时不同往日,资金成本已降至史上罕见的低水平,企业却没有相应下调对投资回报的最低标准,变相等于要求更大的利润空间。

我们认为,这个现象带出了两个重要讯息:一、资金泛滥不代表企业投资意欲必然增加,但对推高资产价格则肯定大有帮助;二、企业拒绝调低对投资回报的要求,不等于商家一心追求「暴利」,他们看到的可能是利率长期处于超低水平,说明经济前景好极有限,资产市场潜伏着巨大泡沫风险,企业作出任何重大投资决定,容许犯错的空间(margin of error)较利率正常时期更小,因此不会胡乱投资。

英伦银行调查针对的乃大不列颠商界,香港情况不可能完全一样。然而,不论是郭炳联强调的「计到数、赚到钱」才会落标投地,抑或英国企业息口愈低投资愈谨慎,反映的都是商业决策者对风险与回报的理性预期。

反观中资,住宅供求、负担能力、投资回报、风险管理几大因素加起来,亦及不上一句「贵买贵卖」更能影响他们的投地意向。随着中资未来几年在本港住宅落成量所占比例逐渐提升,本地发展商市占率势必此消彼长,港资投地策略会否因应形势而变,身不由己加入战团抢地?面对「唔识惊」的对手,数口再精恐怕也会陷入两难。

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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