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港报社评:房策药效滞后,注意楼市风险--信报6月2日
2017年6月2日 / 凌晨1点06分 / 5 个月内

港报社评:房策药效滞后,注意楼市风险--信报6月2日

现届政府来到尾声,特首梁振英昨日到立法会出席任内最后一次答问大会,除了忙于招架关于UGL风波的连番质询之外,少不免为自己的五年施政来个盘点结账。他笑意盈盈地说道,本港通胀率低,失业率极低,市民收入增加,营商环境大致良好,竞争力及经济自由度世界第一,而本届政府推动多个交通运输及文化基建项目至接近完成阶段,并策划七条新铁路及大型运输工程。

谈到竞争力世界第一,这不是王婆卖瓜、自卖自夸那么简单,而是有事实根据。瑞士洛桑国际管理学院(IMD)发表《二○一七年世界竞争力年报》,香港蝉联冠军,连续两年成为全球最具竞争力的地方。世界第一诚属可喜可贺,惟同一份报告却道出了港人之痛。香港的经济表现评分,排名由去年第五急跌至第十一位,当中的生活成本类别,更是排名尾二,仅胜委内瑞拉。生活成本令人吃不消,很大程度反映在香港的住宅及办公室租金之上,分别较平均基准高出一点八六倍及一点九七倍。简单来说,楼价太贵,生活艰难。

回到梁振英的夫子自道,他怎样盘点五年来「重中之重」的土地房屋政策?特首表示,本届政府「标本兼治」,既大力增加土地及房屋供应,亦推出多轮需求管理措施;五个财政年度卖出的土地可兴建五万一千个私人住宅单位,是前五个财政年度的二点五倍;可提供的商贸用地达九十五万八千方米,是前届政府的二点六倍。梁振英又指出,房屋生产周期至少四至五年时间,公私营房屋显着增加会于今年陆续出现,未来三至四年私人住宅供应量达九万六千个单位,较上任前高出百分之四十八;公营房屋预计五年期内兴建数量达九万四千个单位,相较上任时的五年期增加百分之四十二。

梁振英任内辣招频出,针对楼市开出不少药方,可惜楼价依然屡创新高,期内住宅成交价上涨了百分之五十,究竟是不是药石无灵?他昨日的讲法是房屋供应有「滞后现象」,暗示楼价将会调整。

单以过去五年的成绩而论,所谓「标本兼治」无疑言过其实,因为客观数据一再反映,港人生活成本的确由于楼价太贵而难以负担,然而,假如数以万计的潜在房屋供应量真的能够落实的话,梁振英的「滞后论」不失为香港人的指路明灯,让人明白楼市未必「只升不跌」。

关于物业市场的风险,金融管理局总裁陈德霖日前讲得相当具体。他指出,楼价相对于家庭收入的比率升至接近十六倍,较九七年楼市泡沫爆破之时的十四倍更高,目前楼价与市民购买力的脱节情况愈来愈严重。陈德霖提醒大众,目前虽然按揭息率低企,但不论是自住或投资,买楼都是一项高杠杆和大额的财务交易,置业人士要承担市场价格及利率改变带来的风险,楼市周期一旦逆转,对市场的震荡极大。此外,近年愈来愈多为人父母者,以加按自住物业来帮助子女交付首期「上车」,以及不少买家取用发展商提供的额外按揭,这都使风险增加。

影响楼市的因素主要是供求关系、利率高低,以及市场情绪,梁振英的「滞后论」说的是未来供应陆续增加,利率方面,美国加息已成定局,香港跟加在所难免,问题只是加多加少或者加快加慢罢了。至于市场情绪,现在当然是人人趋之若鹜,否则部分新楼盘不会出现万人空巷的热闹场面,可是情绪易来易去,一旦传出不利消息,买楼人龙随时消失得无影无踪。因此,陈德霖及其他专家将现时市况跟九七年相提并论,实非危言耸听。还有一点值得注意,几间投资大行不约而同估计香港楼市即将见顶,并且调低地产发展股的目标价。

梁振英是否可以扭转楼价与市民购买力脱节的局面,看来无法在他仅余的任期内彰显,其开出的药方效用须待新特首林郑月娥七月上台之后才有机会应验。

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