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港报社评:港加楼疯众生困,难为天下父母心--信报5月18日

房屋协会昨天公布,获政府邀请就开发郊野公园边陲地带作房屋用途进行可行性研究,涉及大榄郊野公园位于大榄隧道收费站以西,以及马鞍山郊野公园位处水泉澳邨东南方两个试点的土地,范围各占二十多公顷。

政府的可行性研究需十八个月方能完成,连同改变土地用途触及的规划、房协角色问题,以及社会围绕土地资源分配的争拗,即使一切进行顺利,发展郊野公园边陲地带由研究到房屋落成,动辄需七至八年,对压抑不断破顶的楼价,远水恐怕救不了近火。

归根结柢,市民离置业梦想愈来愈远,与当局近年不断推出「辣招」,扭曲了市场正常运作有莫大关系。政府以税务手段打压楼市需求虽令炒卖活动销声匿迹,惟亦大大加重有意换楼人士的交易成本,二手市场供应萎缩,降温不成,反令楼价居高不下。

另一边厢,金管局收紧按揭成数的本意是确保银行体系稳健,但措施令市民「上车」更难,置业意欲却不会因此而消失,结果是购买力由二手市场转移至发展商能为买家提供高成数按揭的一手新盘,楼价在后者主导下易升难跌。

与香港相隔万里的加拿大名城多伦多,置业艰难同样为当地居民带来极大困扰。各地楼市「泡沫」成因不一而足,可是热火朝天背后总有一些共通点,正在加国发生的种种对研究香港楼市不无借监作用。

多伦多近期已取代温哥华,成为加拿大最「火红」的房地产市场,大多伦多地区独立屋平均价于三月升至一百二十一万加元(接近七百万港元),按年劲升三成三!该市所在的安大略省上月推出十六项措施压抑楼价,包括向海外买家开征百分之十五税项,同时扩大住宅租金管制并禁止楼花炒卖。

所有循压抑需求入手为楼市降温的措施,来来去去离不开那几道板斧,但各地情况不同,温哥华以至新加坡的「辣招」颇见成效,香港楼价却愈压愈涨,多伦多最终如何有待观察。然而,楼价若超出大部分人负担能力,政府出手干预固然有扭曲市场适得其反的可能,市民为争取「上车」所作的私人性质安排,同样会改变供求关系,令楼市出现难以用经济常理解释的现象。

在一般情况下,楼价高企会鼓励业主把物业放盘出售,而供应增加则有助纾缓楼价上升压力。可是,在香港和多伦多,这套「经济原理」对楼市非但起不了作用,供应和楼价反而出现跟教科书所说背道而驰的状况。

在香港,「辣招」导致炒家绝迹,而用家则因规避重税延迟把单位放售,二手市场供应缩减之余,交投长期淡静。在多伦多,楼价飙升不仅未能诱使业主放售,反而成为二手市场盘源减少、供求失衡的主因。所以如此,与愈来愈多已届适婚年龄的男女选择与父母同住大有关系。

在注重独立性的西方国家,年轻一辈长大成人后仍待在双亲身边并不常见,但加拿大统计局数据显示,多伦多二十多岁年轻成人中竟有半数以上(百分之五十六点五)跟父母同住;在该市部分地区,比例更高达百分之七十八!

从财务角度出发,这个现象不难理解。年轻男女窝在双亲家里,省下来的租金变作储蓄,日后为置业支付首期便较有把握。问题是,楼价升得愈快,年轻人储满首期所需时间便愈长,那意味何日方能离家自立得「从长计议」。随着愈来愈多原先打算趁物业有价出售房产的长者按兵不动,楼价虽一涨再涨,但占多伦多房屋销售八成的二手盘源不增反减,逐渐形成恶性循环。

港、加影响供应的因素虽不一样,惟家长以真金白银或其他形式协助子女置业的苦心则不因地域、种族而异。加国最大非银行按揭贷款商Home Capital Group由于子公司存户挤提而深陷财困,以高息获机构投资者提供二十亿加元紧急贷款后,情况未见改善,破产收场的可能性不能排除。

事件发生后,评级机构穆迪调低加拿大六大银行的信贷评级,理由是忧虑楼价高企及消费者债台高筑,令贷款商蒙受资产损失的风险急增。香港金管局上周五连出两招,收紧银行对发展商的贷款上限,同时要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本,加港两地情况虽不能相提并论,但本港监管机构显然也大大提高了对楼市的戒心。(完)

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