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港报财经评论:新楼盘热卖,地产股值博--经济日报6月2日

新楼盘热卖 地产股值博/ 林瑞芬

腾讯控股果然为股王,昨日又回升,收报271.2港元,升幅1.3%。加上,本港地产股新地及恒地分别上涨2.1%及2.2%,恒指又冲新高。

昨日公布的中国5月财新制造业PMI数据为49.6,这是11个月以来该数据首次落入临界点以下,显示制造业运行状况由扩张转为收缩。数据对A股略带来压力,上证指数昨收报3102,跌0.5%。不过,港股在腾讯、本地地产股以及中资金融股的推动下,刺激恒指再冲上近两年新高。

技术上,恒指虽略有超买,但暂时不减寸进挑战26,000之势头,恒指昨收报25,809点,升0.6%,大市成交额逾846亿港元。国指收报10,619点,升0.2%,仍受制于10,500至10,700之间的阻力区,如要与恒指同步冲高,后市必须有力突破10,700点。恒指已连升5个月,步入6月市况,就要提防反覆走势会出现。

最新,南丰发展以逾246亿港元投得启德1F区2号的商业/酒店地皮,楼面尺价约12,863港元,较市场估值上限为高。是次成交价亦较两周前中环美利道商业地成交价(232.8亿港元)高出约5.7%,港资终于还以颜色,与中资斗抢地。

商业用地价高,私楼的楼价也更高。根据差饷物业估价署公布的最新数据显示,本港楼价连升13个月,更连续6个月创历史新高。

今年4月份私人住宅售价指数报327.4点,按月升2.1%;过去13个月,楼价累积升幅达20.6%。港府虽已出手调控,但楼价愈遏愈升,置业者真的怕愈迟买愈买贵,且看长实地产刚出售的新盘海之恋销售盛况可见一、二。虽知本港楼市周期终有见顶的一天,但目前来讲,在美国未见明显缩减资产负债表之下,而中资又踊跃来港投资的话,恐怕谁也说不准本港楼价何时、如何掉头回落!近十年本港楼价不断攀高,市民的工资增幅远不及楼价升幅,上不到车的港人,恐怕要接受现实,而部分人上到车的日子也未好过,有可能要节衣缩食、做楼奴。

还是回说本地地产股,卖楼仍然卖得好价,基本盈利面没有被美国加息影响而削弱,如大市无大挫,本港地产股走势续缓升。

技术上,近数个月频频作公司回购的长实地产,走势明显胜同类股份,股价呈一浪高于一浪,短期上望挑战60港元可冀,昨收报58.9港元,升0.7%,中期目标65港元。集团去年底未实现合约销售高达487亿港元,这将支持未来数年的盈利,增加盈利的可预测性。另外,去年长实地产的租金收益EBIT按年升50%至68亿港元,稳固的租金收益亦有助减低整体盈利的波动性。往绩每股帐面净值为70.66港元,按《经济通》综合预测,长实地产2017年度每股盈利为4.75港元,每股派息1.73港元,以现价58.9港元计,往绩PB只有0.83倍,预测PE为15倍,预测息率为3厘。

恒地较早前以高价夺得美利道地皮,当时市场反应麻麻,认为回报低。按早前恒地副主席林高演说法,若此项目的总投资额为260亿港元,按现时IFC项目租金每平方尺超过185港元计算的话,回报率有3厘。

现在高处未算高,恒地的股价昨日也因而冲破50港元阻力,收报51.45港元,守稳其上,挑战52.5港元为目标。见恒地股价已冲高,新地股价亦见按捺不住,昨日显着上升2.1%,收报117.7港元,有追落后之势。附图所示,4月初回吐之势已完成,近周回升突破短期下降轨,短期至少可挑战120港元心理关口。

二綫本港地产股,今周亦有里昂刊报告唱好信置,认为其牵头财团以83亿港元夺得的西铁锦上路站第一期项目,估算项目总成本尺价为13,500港元,与现时区内二手楼价看齐,已达到收支平衡。里昂认为,投资该项目是信置有效地运用230亿港元现金流的方法之一,项目盈利机会高,令其2021年盈利可见度上升,故维持信置「买入」评级,目标价由16.2港元微升至16.3港元,信置昨收报13.66港元。(完)

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