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香港房地产:住宅楼价上升,买租价差扩阔至161.6%的近期高位--金管局

路透香港3月31日 - 香港金融管理局周五发表的报告显示,香港住宅楼价自去年下半年上升,但租金收益率仍保持在2-3%的低位,衡量楼宇使用者相对成本的买租价差扩阔至161.6%的近期高位。

买租价差是指按一个面积50平方米单位的平均置业成本(以20年期、七成按揭计算),与相应租赁成本的比率计算。买租价差扩阔,反映置业相对租住的成本持续攀升,若以买楼收租作为投资的话,吸引力减弱。

金管局发表的《货币与金融稳定情况半年度报告》指,政府去年11月推出新印花税措施(将住宅交易的从价印花税划一上调至15%,首次置业的香港永久居民可获豁免),楼市随即出现一些整固迹象。二手市场每月平均成交量于9月至11月录得4,410宗后,在随后两个月减少约30%至大约2,800宗左右,部分因买卖双方均持审慎态度所致。一手市场成交量亦于12月显着下跌。

然而,部分由于物业发展商推出更多新楼盘,整体成交量最近有所回升。与此同时,楼价于新措施推出后继续升至新高,但升势有所放缓。

市民的置业负担能力依然偏紧,楼价与收入比率于去年第四季上升至15.9,高于1997年的高峰值14.6。收入杠杆比率亦攀升至72.0%,远高于约50%的长期平均值。虽然按揭利率仍然偏低,但于2016年年底轻微上升,原因是港元银行同业拆息上升。

金管局表示,当局自2009年以来采取的逆周期宏观审慎监管措施有助抑制家庭杠杆,巩固银行抵御冲击的能力。新造按揭平均按揭成数从实施措施前的64%降至2017年1月的50.1%,供款与入息比率亦下降约8个百分点至33.0%。

报告称,香港住宅物业市场前景仍然很不明朗。短期而言,按揭息率仍然偏低、就业及收入状况稳定以及地产发展商加推优惠(例如折扣及现金回赠)令累积的购买力获得释放,均可能会为住屋需求带来支持。另一方面,新印花税措施、美国可能加快加息步伐以及房屋供应稳步增长,则可能继续为楼市带来阻力。然而,在宏观审慎监管措施及其他银行监管措施下,香港银行业抵御冲击的能力已有所提升,有能力应对与物业市场有关的潜在风险。

非住宅物业市场方面亦跟随市场情况改善,自去年中以来出现回升迹象。金管局报告指,写字楼、零售商舖及工厂大厦的价格于2016年上半年小幅调整后,在其后七个月随成交量上升而分别增长8.4%、5.0%及6.1%。自去年中以来,写字楼及工厂大厦租金亦录得温和升幅,而零售商舖租金则进一步整固。非住宅物业的整体租金收益率仍稳定保持在约2.5至3.4%的低位。

金管局表示,由于全球宏观经济及金融环境、本地经济增长前景以及加息的步伐都不太明朗,非住宅物业市场的前景亦不确定。预期各类别非住宅物业的表现将会不一。特别是中环以外区域写字楼的供应上升,可能会抑制写字楼的升值潜力。零售销售自早年的高速增长回落,或会继续拖累黄金地段的零售商舖租金。相反,在针对住宅物业市场的新印花税措施下,市场对停车位及工业物业的投资兴趣可能保持强劲。(完)

浏览报告全文:(here) (记者 梁慧仪; 审校 林高丽)

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