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综述:北京楼市调控升级“认房又认贷” 开启过热城市“灭火战”

路透北京3月17日 - 中国北京新一轮楼市调控的靴子周五落地,实施“认房又认贷”升级限贷措施,并调高二套房首付比例,暂停发放25年以上个人房贷;预计政策实施后将有助于平息当前市场的燥热,成交量短期或有明显下滑。

分析人士并指出,北京严厉的楼市调控措施也为其他过热的城市树立了标杆,接下来无论什么城市,只要出现房价过火的迹象,都有可能导致调控措施迅速跟进。

“市场不应低估抑泡沫调控的决心,从当前的形势来看,保持合理的价格弹性是首要任务。”交通银行高级研究员夏丹表示,不论是一二线还是三四线城市,凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致灭火措施迅速跟进。

北京市住建委、人民银行营管部等今日联合发布通知,决定从周六(18日)起实施购买二套房“认房又认贷”,购买普通自住房的首付款比例提高至不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,并暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

而在北京雷厉风行推出楼市新政前夕,路透发出的分析文章即引述接近决策层的消息人士称,北京很快将出台调控措施,新一轮调控料主要针对二手房市场;业界预计大概率跟随上海实施“认房又认贷”。

交通银行的夏丹认为,本次北京出台的限贷升级措施,最大的亮点在于“认房又认贷”。此前已有深圳和上海这两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取了“认房又认贷”措施。从城市级别和楼市热度来看,北京此举只是与之“看齐”,还不算“过分”。

而在首付比例方面,她指出,对于无房有贷和有一套房申请按揭贷款的居民家庭,购买普通和非普通住宅的首付比例在前期基础上分别提高了10%至60%和80%,与同类热点城市大致相当或更高。

所谓“认房又认贷”,即是说,居民家庭名下在北京市已拥有一套住房,以及在该市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

若居民家庭名下在该市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

“从市场面来看,北京近期楼市表现明显好于上海和深圳,3月以来还有继续回升的趋势。为稳定市场,有加强调控的必要。”中原集团研究中心总监刘渊表示。

他并称,从楼市政策来看,此前北京信贷方面的限制弱于沪深,也是这轮北京表现更强的原因,因此这轮政策主要从信贷入手,将有助于平稳市场。不过,通过限购抑制需求来调控,其效果显现也是个较长期过程,如2011年实施限购,调控效果到2014年才有明显表现。

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**过热城市或跟进**

今年政府工作报告修订后,补充了“遏制热点城市房价过快上涨”,彰显中央对抑制楼市泡沫的决心,而北京此举也释放出调控趋严的信号,预计后续过热楼市将借鉴一线城市调控做法。

“北京政策趋于严厉,说明对于近期房价管控会继续强化,”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,尤其是今年要召开十九大,所以各地对于房地产市场的调控不会懈怠,出台各类政策都非常有可能,政策收紧的大环境继续形成。

交通银行的夏丹预计,房价涨幅排名居前的城市,以及承接城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区(特别是环京地区河北诸多市县区,环深的东莞、惠州,环沪的昆山、南湖等),接下来都有升级限购限贷的可能。

在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下,近期有多个城市升级调控措施,或加入限购大军,既有热点城市周边县市,如环北京的涞水和涿州、环上海的嘉善、环南京的滁州、环福州的连江等,也有省内热点城市,如江西赣州、山东青岛;而原先已出台措施的杭州、南京、南昌等也进一步收紧调控。

政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀周五表示,房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任,包括要增加土地的供应,采取适当的金融、财税方面的调控措施,对中介、市场交易进行有效的监管等。

**增加土地供应**

除了通过完善差别化信贷政策来抑制过旺的需求,北京住建委等还强调,加快、加大商品住房土地供应,三季度末完成全年土地供应计划,是去年全年实际供应量的2.5倍;同时,加大土地储备力度,适当增加计划外年度土地供应量。

住建委网站刊登的新闻稿称,今年260公顷的商品住宅计划供应量比去年减少七成是对供应计划的曲解和误读,这种拿今年的计划供应量和去年的计划相比是很不科学的,“今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量”。

住建委称,今年会加强调度,督促“1,300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

这两个阶段的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。

据中国指数研究院,为了贯彻中央要求房价上涨过快的城市,应适度加大土地供应,保持房价稳定的要求,本周北京市政府有意再次加快土地供应节奏,新推八宗地块,推出建设面积共计35.54万平方米,起始价合计67.17亿元。

在新房方面,北京住建委称,确保新建商品住房成交均价环比不增长,要在预售审批、现房销售备案环节,严控商品住房申报价格;并大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为,并给予公开曝光。

北京市市长蔡奇此前曾表示,今年将加大普通商品房供给,确保房价环比不增长。从国家统计局公布的1月房价数据看,北京市新建商品住宅价格指数环比持平,新房市场持稳;但另一方面,二手房价格仍在温和上升,1月北京二手住宅价格指数环比升0.8%,同比涨幅则达到34.6%。(完)

(审校 张喜良)

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