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焦点:中国房价稳步降温三四线城市后来居上 调控从严基调难变

撰写 宿泱韫

路透北京6月19日 - 今年中国各热点城市严厉调控政策出台后,楼市稳步降温之势在5月房价数据中得到进一步验证,多数一二线城市延续房价涨幅回落、甚至下跌;而政策相对宽松的三四线则后来居上,在涨幅榜中占据一席之地。

得益于去年较宽松的货币环境,目前仍算多金的开发商也纷纷在交易火爆的三四线抢地。不过对于三四线楼市热度能否持续,不少市场人士抱有谨慎态度,预计年内调控整体基调从严,三四线可能涨势趋乏。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计,十九大前行业政策难有松动,对热点城市维持严厉,成交同比回落态势将在下半年延续。

“交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转,房价增速亦同成交类似,呈现一二线增速‘低头’、三四线相对平稳的分化走势。”她说。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,今年5月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升10.4%,涨幅连续第六个月收窄;环比看,5月上涨0.7%,连涨逾两年,涨幅与前月持平。

统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中称,一二线城市房价同比涨幅回落尤其明显,据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续八个月回落,5月比4月分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市5月新建和二手房价涨幅回落0.8和0.5个百分点。但他并未提及三线房价的变动幅度。

数据显示,5月新建商品住宅价格指数中,环比涨幅居前的城市分别为蚌埠(3.4%)、北海(3.2%)、湛江(2.6%)、哈尔滨(2%)和沈阳(1.9%);杭州、深圳和海口等地则跌幅居前。

一线城市北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅价格指数同比分别上涨14.6%、12.9%、19.5%和5.5%,环比则依次为持平、持平、涨0.9%和降0.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从一二三线城市的环比数据看,一线城市环比下跌,二线城市环比持平,三线环比扩大,当前热点三线城市市场交易相对活跃,价格也有所抬头,这是需要警惕的。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图: tmsnrt.rs/2tighV2

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图: tmsnrt.rs/2rLpyCU

**三四线后来居上**

相对于热点城市各种限制措施频出,去库存政策支持下的三四线城市接过一二线接力棒,3月后加速升温。

“房价一直在涨,从去年12月开始就一月一个价了,大批量交易是在3、4月份。”在杭州周边小城市的公务员张女士就趁着这股热潮,在5月高抛完成了置换,她称该地去年拆迁了好一批,现在改发购房券,拆迁户刚需还是很厉害。

不过张女士也观察到,该地楼市热度已经开始减弱,二手房市场观望情绪爆棚,期房还是很火爆,但新开盘的少,该地政府一个月前已内部传达新开楼盘价格不得再出现历史新高。

三四线交易的火爆也快速降低了库存,资金充裕的开发商需多准备弹药,而热点城市新增土地供应有限,他们也越来越青睐环热点的中小城市。

浙江嘉兴市5月的一场大规模土地拍卖会就颇为吸睛,土拍地点在能容纳1,500人的剧场,有100多家房企(包括他们的马甲公司)参与竞拍,最终八宗地块全部成功出让,多数还因达到熔断价进入摇号环节。

“这一波房企拿地热情比之前还要明显,市场上资金量比较宽裕,而且很多地方没地。”某房地产业资深研究人士称,在过去两年很火的销售之后,多地新房存量处于历史地位,很多开发商没地没库存,热点城市土地存量指标去年一年也在下降。

“开发商普遍无米下炊,上海已经很久没有出新地块了。”一外资房地产开发商总经理称,随着政府一些新举措的实施(比如上海最近开始要求各区必须按比例上报只租不售住宅的土地计划,这些地可以按照住宅土地市场价的1/3设定起拍价),未来一线城市住宅土地供应会更紧张,环一线城市土地市场的溢出效应会很好,还是拿地的好机会。

国家统计局稍早公布的前五月房地产开发企业土地购置面积增速虽有回落,但仍在5.3%的近年来较高水平,前四月更是高达8.1%。

交通银行的夏丹表示,今年以来,土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态,强三线土地溢价提升。同时,与以往齐明齐晦的态势不同,在抑泡沫和去库存双核并行的背景下,开发投资更似“东方不亮西方亮”,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。

“土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年增速在5%左右。”她说道。

**热度能否持续?**

不过,正如前述张女士观察的,部分中小城市的房地产热度可能正趋于减弱。在整体政策从严的大环境下,三四线恐怕也难一枝独秀。

夏丹预计,下半年在政策驱动下,三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。不过销售火爆的三四线城市更多的像是分布上“散点开花”,体量上“沧海一粟”。除城市圈中心周边的强三线城市以外,其他大多还未走出高库存阴霾,并且对行政政策的依赖性较强,需要一些定力和耐心。

新城控股(601155.SS)高级副总裁欧阳捷此前在一论坛上亦表示,三四线城市整体特征是量增价稳,但后续增长乏力。

他指出,一线城市都市圈周边的三四线土地供应是逐年递减的,需求和房价也都受限,未来成交下降是大概率的,量减价稳;非都市圈的三四线交易增长主要受回乡置业推动,但未来很难保持持续高速增长。

其他三四线虽然在大水漫灌、大城市房价上涨的递延效应下成交量也出现了增长,但房价几乎没有明显上涨,意味着增长不可持续,最多延续到明年。

他并认为,一二线城市供需矛盾长期存在,调控将是长期的,限价令最少要持续五年以上,不敢轻易放松,很可能直至城市化进程基本结束。从资金面来看,因为金融去杠杆,“钱少且贵”已成为新常态,房企现金流渐吃紧,“房企大洗牌就在这几年,房企降价很可能不期而至。”

“当前调控政策呈现‘限购+限贷+限价+限售’的四位一体严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。”交通银行的夏丹称,随着调控效应持续发酵,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏,更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。(完)

(审校 张喜良)

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