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综述:狙击高房价中国重拳后再补刀 热点楼市短降可期但吸力犹在

作者/宿泱韫

路透北京10月14日 - 中国楼市传统“金九银十”的银10月恐怕要落空了。国庆期间各地密集出炉房地产调控政策,节后这一周雷厉风行的执行,彰显决策层抑制资产泡沫的决心,市场中燥热的气氛开始降温,预期也有转向,短期内热点楼市降温不可避免。

而挤出的资本是否转而青睐涨幅不大的地区?从这些地区的高库存、相对弱的综合实力来看,或许并不能寄予厚望,这也意味着,随着调控后楼市整体趋缓,连续几个月库存减少的局面或面临挑战。

“政策密集公布后对投资需求也是很大的震慑,接下去会少很多。”中原集团研究中心总监刘渊表示,上涨过快的城市房价还是存下行压力,中原监测显示,深圳的报价在国庆后下调得比较厉害,其它热点城市也值得后续关注。

他指出,这轮政策较严,一方面对购房资格有很多限制,另一方面开盘价格也有约束,有地方规定不许涨价,而开发商此前销售也不错,接下来推盘动力不足,也未必有马上降价的压力,预计四季度楼市成交量会明显下降,尤其是热点城市。

中国热点城市今年房价连续狂飙,引发决策层对资产泡沫的担忧,北京市9月30日晚宣布提高首付比例等重量级措施,拉开了地方密集调控的序幕,国庆长假前后共有逾20个城市收紧房地产政策,标志着政策已转向。

节后各方面消息显示,资金面的收紧也是山雨欲来。据财新网报导,中国央行本周三就房地产调控召集17家商业银行开会,要求各银行强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查,加强对银行自律机制的指导,加强宏观审慎评估(MPA)的约束等,以约束商业银行的信贷投放至楼市。

而开发商的融资成本也面临上行风险。华东地区某热点城市股份行风控部人士表示,尽管还没有下文件,但针对开发商的信贷趋紧。“主要是上海不给做土地款融资了,很可能推广到各一二级城市。”

据互联网金融服务平台融360的9月房贷市场报告,9月全国首套房平均利率为4.44%,和上月持平,止住近一年小幅下降趋势,对首套房贷实行优惠利率的银行业机构占比则一年来首次出现下降。房贷市场或许“拐点”初现。

地方政府和机构节后还火速行动填补政策漏洞。深圳市分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查,发现部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为,目前已立案处理。媒体一财援引民生银行上海分行相关人士,该行已内部传达,开始对“离婚不到半年”的房贷申请人严查,离婚前若不符合贷款申请资格,则即便其离婚,也对其直接停贷。

据中国指数研究院对十大城市10月3-9日的成交数据,北京、上海成交量价齐跌,杭州环比下跌超五成,苏州成交亦腰斩,不过广州政策维稳为主,银十成色较足,周成交量破3,000套。

“现在大家普遍预期楼市会回调,银行对信贷也是稍微有点收紧,包括消费贷这种都没有以前推销的多了。”一位在北京某大型央企负责信托业务的人士表示,消费贷以前很积极,经常跑集团来,因为他们最喜欢国有大集团员工,现在请他们来都不爱来了。

消费贷也是本轮楼市加杠杆的重要工具,有些购房者用消费贷支付部分首付款,以小博大。

**去库存任务艰巨**

为促房地产去库存,去年以来中国连出楼市利好政策,效果逐步开始显现,商品房待售面积连续几月环比减少,然而伴随着这一轮的政策收紧,原本缓慢进行的去库存能否持续仍存变数。

“政策初衷和现在结果有偏差,初衷希望一线二线稳定,三四线去库存,但是目前一二线城市房价迅速上涨,而三四线城市去库存低于预期。”申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示,需要因城施策对房地产政策进行修正,例如,将转移支付和安置人口挂钩,调动地方政府积极性,降低居民安置的负担。

对于本轮调控被挤出的投机资金,是否会进入三四线助力去库存,中原的刘渊认为很难,短炒主要看哪个地方涨的快,看库存,肯定有基本面还不错的城市,但目前看来不具备短期炒作的空间,而且涨得过快的城市就要出政策,也不利于投资进入。

据兴业证券宏观分析师王涵等估算,2016年目前的住宅库存可能包括:4.3亿平方米待售库存、43.1亿平米在建面积(含期房销售)和2亿平米待开发面积(根据待开发土地面积推算),共约50亿平米库存,水平仍然较高。

他们指出,整体来看全国绝大多数的房地产库存仍集中在三四线城市,仍需要政策的进一步发力。而从库销比的角度来看,虽然近期销售不错,但二线城市的可售面积/月销售已经出现反弹迹象,二线城市也面临一定的去库存压力。

**热点城市中长期魅力不减**

本轮调控无疑会对投资需求起到抑制作用,然而在实业尚无明显好转,货币整体宽松利率处于较低水平时,担心财富缩水的有产一族仍对房产有着明显偏好,而房价在历次调控后先调整后上涨的走势,也让他们对基本面良好的城市充满期待。

海通证券房地产分析师涂力磊等综合分析历次调控后的市场反应,表示2006-2008年、2009-2012年两轮周期受刚需和投资影响更大。2012-2014年以及2015年-至今的最近两轮周期则受货币现象、城市圈购买力溢出、刚需转改善影响更多。

从轮动角度看,一线带动二线再带动三线螺旋复苏的能力依旧存在,但力度放缓。以上现象表现为城市圈内部轮动(上海转导至昆山、苏州等)和一、二线(上海转导至杭州、成都、重庆等)城市之间轮动。他们预计伴随大城市圈逐步形成,未来涨价城市区域集中现象属大势所趋。

涂力磊等认为,随着刚性需求的逐步满足,需求向改善、保值等转变,具备经济基础、城市化动力、市场活跃度强的城市会相对更受青睐。后期活跃且具备经济基础的涨价城市预计仍将围绕五大城市圈展开,包括京津冀圈、以上海为核心的长三角圈、以福州厦门为核心的珠三角圈、以广州深圳为核心的广深圈、以武汉为核心的城市圈。

新华社周四报导称,一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层正在继续外扩,不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨,京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。

“我们出发点是赌房价年涨幅可以维持在百分之十判断左右,”处于对财富缩水的担心,资深律师王先生在这轮购房热潮中咬牙买了二套,他的综合融资成本大概在年利率5.3%左右,将近三百万的总成本,如果判断正确,利息差每年有十万左右。房价年上涨幅度低于5.3%的部分,就是他的亏损。

“长远看,我觉得我们赔钱的机率不大,玩个小杠杆,愿赌服输。”他说道。(完)

(审校 杨淑祯)

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