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中国紧缩政策下房企融资需双管齐下 证券化潜力巨大--仲量联行

路透北京4月27日 - 国际物业顾问--仲量联行周四表示,考虑到中国房地产政策趋紧,房企融资难度将进一步加大,商业抵押担保证券(CMBS)等新兴融资方式面临发展机遇,房地产投资信托基金(REITs)则面临租金收益率低等障碍,短期难有突破。

仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇认为,随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息,对于中国的开发商和资产持有人来说,轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策,这将进一步加大企业融资难度。

“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本,将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。”他说道。

他判断,鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求,CMBS、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS)将日益走俏,今后几年的发行量势必将逐渐走高。

去年,金光纸业(中国)投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品,交易总额为78亿元人民币;光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作,在中国推出首款ABS产品,交易总额为16亿元。

深圳益田则在今年宣布益田假日广场资产支持专项计划成立,总发行规模53.01亿元。仲量联行中国区研究部总监周志锋预计,今年会是CMBS爆发的一年。

仲量联行在其房地产金融研究报告中表示,保险公司将加大对房地产的投资。截止2015年,国内保险公司在房地产上的投资仅占其总资产的2-3%。由于国内市场利率较低,且保险公司须实现投资组合多样化,今后几年创收型房地产和与房地产相关的CMBS、RMBS、ABS等金融产品有望成为中国保险公司的主要投资方式。

对于另一种新型融资方式REITs发展前景,仲量联行的态度偏谨慎。周志锋表示,在中短期内,即使政策制定者放松监管,或者向投资者提供税收优惠,中国的REITs也不可能快速发展,REITs离中国投资者还是比较遥远的。

“原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍,目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外,没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”他说。

不过,仲量联行也指出,从长期来说,REITs能给投资者带来稳定回报,将成为机构投资者主要的融资渠道,同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道--使他们能够投资于房地产的金融产品,相信REITs将在未来的几年内得到更多的讨论。(完)

(发稿 宿泱韫; 审校 张喜良)

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