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综述:“长短兼济” 方能让中国房价不再越调越涨
2017年5月9日 / 下午12点54分 / 2 个月前

综述:“长短兼济” 方能让中国房价不再越调越涨

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2017年2月19日,合肥一处住宅区。Yawen Chen

路透北京5月9日 - 随着各种“限”字打头的中国楼市行政调控措施又一次重出江湖,炒房之风得到了有效遏制,房地产市场开始渐归于平静,机构预计已进入量价调整阶段。然而,行政调控这味药是否也有三分毒,是否又会让房价重蹈越调越涨的覆辙,如何伺机推出更长期的发展机制?

中国社会科学院周二举办的2017房地产蓝皮书发布会上,业界专家建议,应将一些有效的短期政策规范化、长效化,以更好地稳定市场预期;同时要抓紧建立房地产税、住房租赁等关键性的基础制度,不能知难就回避。

“2017年在房地产市场分化的大格局下,地方调控仍将延续因城施策的特点,”蓝皮书称,在支持居民自住购房的同时,更加注重抑制投资投机性需求,短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境,中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。

蓝皮书预计,2017年房地产市场进入量价调整阶段,房地产市场分化将进一步深化和强化,但部分城市仍存在市场机会。其中,一线城市步入存量房时代,二线过热城市房价空间被透支,量价回调是大概率事件。

但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个市场发展的新风口,如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展,城市潜力将逐渐显现,量价将进入平稳增长周期;西部节点型城市,如重庆、成都、西安等城市房价相对较低,市场发展有望进入新阶段;而位于大城市周边的小城市或自身产业优势显着的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

具体指标而言,蓝皮书预计,2017年商品住宅销售面积将出现5%~10%的负增长;随着商品住宅销售面积增幅减小甚至出现负增长,住宅开发投资增速也将放缓;而在货币政策保持“稳健中性”的环境下,70个大中城市新建住宅价格涨幅(环比)预计回落,热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。

“(本轮调控后)从市场的情况来看,房地产稳定发展的市场环境正在形成。”社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞在发布会高峰论坛上表示,支持住房的需求部分替代约束炒房的需求,住房供给空间结构正在调整和重塑,金融市场逐渐恢复理性、保持活跃,土地结构趋向合理,并富有弹性。

但他同时指出问题和风险仍然存在,例如,热点城市土地面临两难选择,不放地,预期会涨,放地又出现地王;跨越时空的炒房不断冲击区域市场,炒房成了游击战,政府围追堵截,但防不胜防;市场预期和社会心理逆调控而变,遇调控反而认为有机会。

而且,行政性调控目的虽是稳定市场,但在实际作用过程中有些方面不利于稳定。“基于这几点,我们觉得完善短期的调控政策,加快建立长效机制是非常重要的。”他说道。

**短期调控长效化**

过去十几年来中国房地产调控措施基本依赖于行政性短期手段,这轮调控各地也是限购、限贷、限售、限价频出,专家指出,应继续完善短期政策,并可将部分有效的措施长期化,以稳定市场预期,一定程度上缓解房价越调越涨。

提及短期房地产政策展望,蓝皮书指出,热点城市防泡沫、控风险是房地产调控的重点,货币投放控制趋紧,差别化信贷政策仍将延续,限购、限贷等政策手段常态化;土地供应将有所增加,在盘活城市闲置和低效用地方面将进一步出台新政策等。

“比较好的有效的政策,我们呼吁要把它机制化、制度化、长期化、法治化。”社科院的倪鹏飞表示,也就是短期措施长效化,或者是短期机制变成长效机制。

他举例称,住建部和国土部联合出台的土地市场供应政策,体现了土地供应与房地产去化周期联动机制化,规定了多少个月要供地,多少个月要加快供地,多少个月减少供地,多少个月不供地,这一机制完全可以长期化。

金融方面,央行上海总部在探索宏观和微观的审慎监管机制,根据偿债能力、贷款比例来启动相关不同的政策机制,也可以长期化。即便是饱受争议的行政性限购限价,他认为有必要在热点城市执行更长时间,打消市场“放开政策”的预期,这也符合支持“居住”的房地产定位。

国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则指出,在土地供应方面还有很多事情需要做。一是要信息透明,公布土地供应计划除了每年新增加的,还应包括未落实的或存量地的信息,以及涉及远期的整体计划,这样才不会导致大家“读不懂”,预期不清楚。

其次要提高供给效率,减少可能导致“超级地价”的超级地块和组团地块的数量,增加供应的密度和时间的频率,“现在动不动几个月供应一块地,这样很不好,让市场上等待,就跟我们等红绿灯一样,等红绿灯时间长了,就要冲过去。”

**“知难不回避”**

房地产蓝皮书在展望长期房地产政策时指出,加快推动住房租赁市场立法,推进机构化、规模化租赁企业发展,大力发展住房租赁市场,继续坚持区域总体发展战略,疏解大城市功能,实现区域一体化。

倪鹏飞表示,要加快编织长效机制网,关键的基础制度非常重要。“我们过去总是说先容易的来,难的我们就回避了,但现在到了这个时候,回避不了,这些问题必须解决。”

他称,没有完善租赁制度,租赁发展不起来。税收方面,房产税是最不可以回避的,抑制投机从内在冲动的角度房产税最起作用,还有财税体制,土地财政是不是要下决心真正意义上回归到税收财政上来?这些基础制度不能回避,必须加快推进。

邹晓云也强调了房屋租赁立法的重要性。“我们现在在很多地方已经有了很多的房屋,大量的房屋都持有在部分人的手上,没有充分的到租赁市场当中,如果租赁不发展,所谓房存量的使用也是空谈的。”

他认为,房屋租赁立法最重要的是要保护居住人的权利,要控制乱涨租金,保护承租人的权利。

而社科院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞对长效机制的建立保持谨慎态度。他称,今年的楼市依然是政策市,楼市走势的方向盘依然掌控在政府之手,政策依然对楼市发挥关键性的影响。分类调控、因城施策虽然已经成为共识,但是以调控房价为中心,以遏制炒房为重点的政策目标依然继续。过度依赖行政手段的调控方式依然大行其道,急于达到调控目的的政策密集出台,力度不断加大,也依然是一种主流的认识。

“中央反复强调的建立房地产长效机制,稳定市场供求预期依然是一个美好的愿望,年度取得实质性进展的可能性不大。”他称,由于楼市基本面还没有发生根本性的变化,估计今年下半年楼市总体上将呈现观望、量滞价稳的态势。(完)

审校 乔艳红

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