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2 个月前
分析:中国宅地开发新规威胁开发商获利 或引发行业加快整合
2017年6月30日 / 早上6点33分 / 2 个月前

分析:中国宅地开发新规威胁开发商获利 或引发行业加快整合

2016年9月23日,中国郑州,一住宅项目售楼处。Yawen Chen

路透香港6月29日 - 房地产开发商称,中国出台的一系列土地拍卖新规,正在对他们大多都采用的一种商业模式构成威胁,这可能会加快行业以合资和并购的方式整合。

业界认为这些举措是史上最严格的一次政策收紧,主要城市当局出台这些举措是为了控制房价失控疯涨。

这意味着当局出售的越来越多的土地,后续开发是受严重限制的,包括对建成房屋首次出售形成实质上的价格上限,以及要求所建房屋用于自持出租而非出售。

这将使得房产开发的获利下降很多,开发商的风险也上升,进而可能迫使他们更多地进行合资,以共担风险,并且促使最大型开发商收购小开发商手中价格较低的无限制的储备土地。同时这也促使很多开发商着眼二线城市的土地拍卖,这些地区的价格涨得没那么高,控制也不那么严格。

“这些措施最大的影响是在现金流上。目前我们拍下的土地受限制的只是一小部分,但如果这种政策持续实施三年,那影响将会很大,”上海一开发商高管称,该高管要求匿名。

**地王**

这主要是为防止地王不断出现进而推高房价。所谓“地王”,是指以天价拍得地块的房地产开发商。

近几年,多数主要房地产开发商通过政府的土地拍卖买地并迅速完成住宅建设出售给购房者,拜不断攀升的房价所赐通常会赚得盆满钵满。而带来的巨大现金流再用于购买下一块土地,如此循环往复。

问题是房价越来越高,对那些想买房的普通中国家庭而言越发难以承受,这加大了中国当局的担忧。此外,他们也害怕形成危险的房地产价格泡沫。

这两个问题恐会危及社会稳定,也因此全国各地方政府纷纷对土地拍卖设限。

中国房地产商--首创置业(2868.HK)一高管表示:“这些规定对开发商的盈利模式是个检测;房子销售价格被限制了,相比较之前传统的卖房赚钱模式,现在只能通过租金收入来确保利润和现金流。”因未被授权对媒体发表评论,该高管谢绝具名。

“所以目前我们看到,只有大型房地产开发商才有足够实力参与这些拍卖,很多是合资企业。”

过去两年,开发商进行的企业并购的数量和金额均有所增长。根据汤森路透数据,今年头五个月并购金额为91.6亿美元,与2016年同期的92.3亿美元变化不大,但较2015年前五个月的53亿美元增幅很大。

“今年(房地产业)整合将会更快。小开发商没有能够抵消政策影响的流动性,”标普驻香港企业评级主管黄善蒂表示。

**政策可能急转弯**

另一家上海开发商--新城发展控股(1030.HK)的高管表示,他认为今年并购机会将会更多,在信贷收紧之际,规模较小的公司将寻求财务支援。他说,今年新城发展计划25-50%的土地来自从其他公司的收购,去年这一比率为25%。

当然,一些开发商认为限制政策可能不会持续很久,尤其是房价出现下滑迹象时,因为这会影响经济增长。中国最近有过政策反复的例子,当局为了平衡经济发展,曾对金融和房地产业采取限制措施。

南京、成都和嘉兴都实施调控政策,在土地竞拍中,如果达到上限的出价者不止一家,将采用抽签决定竞得者。北京、青岛和保定要求买地的开发商竞报在某些地块计划开发房屋的最低售价。

包括北京、杭州在内的一些城市,还要求开发商力争有最高比例的租赁房,并确保他们在楼盘建成前不进行预售。在整个项目完成前先销售一小部分,是许多地产企业用来获得早期现金账款的手段之一。由于需求远超供应,他们这么做还是想建立一个较高的初始基准价。

进军二线城市,可能已在政府数据中初见端倪。政府数据显示,虽然5月全国房地产投资同比增幅出现三个月来首次放缓,但中部地区的房地产投资却略有回升。中部地区的楼市,像西安等城市,一直不及沿海地区市场强劲。

总部位于上海的世茂房地产(0813.HK)和总部在广州的合景泰富地产(1813.HK)均表示,他们对大型城市周边的小城市感兴趣。

今年到目前为止,热衷于收购的融创中国(1918.HK)已斥资近30亿美元,收购和投资规模较小同业的各种项目。融创中国的总部在天津。根据融创中国的公告,其最近收购的三家企业--大连润德乾城、重庆华城富丽以及天津星耀,均在过去两年亏损。

房地产经纪商中原地产西安总经理姜光称,房地产百强企业中,有许多已开始进军西安市场;当地有土地资源的企业也都在与全国性企业进行合资谈判。他还称,出现流动性问题的开发商可能出售他们的项目或引入股权投资。(完)

编译 王丽鑫/孙茉莉/李春喜/侯雪苹;审校 王洋/艾茂林/汪红英/王颖

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