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焦点:加杠杆助推中国楼市火爆 如何因城施策去库存成挑战
2016年3月9日 / 上午9点44分 / 1 年前

焦点:加杠杆助推中国楼市火爆 如何因城施策去库存成挑战

3月8日,北京,从飞机上俯瞰市中心的公寓楼与建筑。Kim Kyung-Hoon

路透上海/北京3月9日(作者 李铮/宿泱韫) - 中国以上海、深圳为代表的一线城市楼价今年开年后疯涨,包括首付贷在内的各类加杠杆业务无疑起到推波助澜的作用,这也成为正在召开的全国两会热点话题,监管层明确表态正酝酿治理新策,以防范金融泡沫风险。

分析人士认为,本轮一线楼市火爆真正的源头在于供需失衡以及强烈的看涨预期,而原本意在帮助中小城市去库存的房地产松绑政策,结果却加剧了一线楼市的升温。如何在去库存、稳增长和防范金融风险间达到平衡,可能需要政府在因城施策方面更精准发力。

“当局储备了较多楼市去库存政策,未来会视情况继续推出更多措施。但有政策空间不等于就有效。”一位接近央行的权威人士称,楼市分化加剧令政府继续出台统一调控政策的空间已经受到制约。

中国央行副行长潘功胜最新表示,当前中国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化,因此住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是因地施策。而解决目前一线城市住房上涨问题,需要一些综合措施,央行正与住建部、银监会等酝酿新策,治理房企和中介跨界经营金融业务的问题。

上海市委书记韩正则明确表态上海楼市出现非理性过热情绪,政府必须加强调控。中国指数研究院2月数据显示,上海新建住宅价格指数同、环比分别涨15%和0.2%,二手住宅价格指数同、环比涨幅更达到23%和1.82%。而据中原地产,1-2月,上海二手住宅价格指数累计涨14%,深圳涨幅则为9%。

伴随着一、二线城市房价的疯狂上涨,部分中介机构首付贷和过桥贷款等业务亦风生水起,不过这些游走在监管真空地带的业务已引起监管层重视。

一位上海股份行人士透露,央行上海总部日前召集沪上银行了解个人住房贷款业务事宜,其中一项内容就是银行与房产中介的合作情况,“楼市暴涨过后一旦后续出台强调控措施,这类业务风险还是挺大的。”

与此同时,深圳金融办相关人士亦证实,日前已向辖内互联网金融协会和小贷协会发函,要求对P2P网贷和小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其它涉及高杠杆放贷情况进行摸底排查。

据中国证券报此前报导,此前被推上风口浪尖的链家地产,目前已暂停首付贷业务,该项业务累计发放近3亿元人民币,目前余额约1.2亿元;伟业我爱我家则表示旗下“我家贷”主要提供资金过桥服务,业务仍在开展,主要和银行合作,但从未涉足首付贷业务。

**风险提升**

尽管央行行长周小川此前表态个人住房贷款可适度加杠杆,但首付贷等产品无疑会积聚并放大金融风险。至于首付贷等业务规模究竟多大目前难有权威统计数据,不过及时规范实有必要。

重庆市长黄奇帆在两会期间就表示,美国“次贷危机”的源头就是零首付,“当银行的购房贷款首付降至20%,如果房产商或者中介再给买房者提供10-20%的首付,使得买房人变成零首付或者5%、10%的首付,房价也就没头没脑地一两个月三个月暴涨了30%、50%”,而这和去年股市高杠杆造成沪综指.SSEC从3,000点飙涨到5,000点的后果是一样的。

“市场风险在提升,”中原集团研究中心总监刘渊认为,近来的需求增加不是真的居住需求增长,也不是收入水平提高带来的购房能力提升,而是看涨预期之下,出于担心房价上涨其它资产贬值的保值之选,同时也夹杂着不少投机需求。

他指出,从二手房的租金回报率看,深圳和上海分别是1.66%和1.92%,对比纽约、东京等国际大都市的3-4%,是很低的回报。在人民币贬值的大环境下,海外资金不会轻易进入中国楼市,这轮一二线的大涨更多靠投资需求刺激,难以持续,更像是一场“人造的繁荣”。

一位接近住建部的权威人士则表示,一线城市集中了最好的资源,有旺盛的需求,宏观经济下行时所受影响相对较小,预计未来六七年一线的供需可能都难以达到平衡。在当前这种情况下,政府一定要出手,安定民心,稳定预期。

与此同时,中国房地产市场仍有庞大的库存待消化。国家统计局数据显示,去年末商品房待售面积达71,853万平方米,创历史新高;而房地产开发投资增速则从过去的两位数降至1%的低点。

江西九江市副市长卢天锡在两会间隙就表示,地方库存高,房子卖不出一是需求原因,二是结构原因,“拿不出能激发消费欲望的产品,同质化严重。”

**精准调控成挑战**

在信贷政策整体偏宽松的情况下,与中国政府力推楼市去库存相配套的“有保有压”、区别对待分类调控政策效果似乎并不理想。

以央行最新一次将不限购城市首套房贷首付再降至20%后的实际情况看,该项意在为三四线城市设计的去库存政策并没有救到三四线楼市,却让一二线楼市泡沫更大。

“这个情况,不仅是存在于这一轮调控当中,也存在于前几轮的调控当中。”上述接近央行的权威人士直言,说“分城施策”容易但做到很难;下一步究竟如何分城施策,恐怕中央和地方政府都需要拿出更多有效的办法。

北京师范大学教授钟伟撰文指出,中国楼市去库存的过程,本身就是诸害相权择其轻的艰难过程,必然不是皆大欢喜,而是不得已而为之。从现在看中国楼市未来的三五年,最大的风险不在于价格,而在于调控政策是否会左手打右手,相互掣肘甚至抵消。

有银行高管认为,政策的不确定性是最大的风险,如果房地产投资依然低迷,政府可能进一步出台更多政策,但这些政策如何在稳增长、有效去库存及又不引起房价暴涨之间平衡仍是难题。

在房地产方面,2016年政府工作报告提出,完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存;同时建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

“尽管去库存是当前地产政策的首要,但在当前区域分化严重的格局下,一刀切地促需求去库存或许反而不会达到好的效果。”兴业证券宏观分析师王涵在报告中写道。

他认为,对于过热的一二线城市,需避免重蹈去年股市的覆辙。不排除某些二线城市重启限购政策,而一线城市在限购的背景下,则设置更高的购房门槛,一二线城市对于房贷的政策也有可能有所变化;对于不振的三四线城市,政策将持续发力引导需求释放,包括金融支持、社保体系的进一步完善、农地改革等。(完)

审校 张喜良

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