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特写:中国收紧抵押担保贷款 房地产将首当其冲
2017年5月22日 / 早上6点41分 / 5 个月前

特写:中国收紧抵押担保贷款 房地产将首当其冲

路透5月22日 - 市场参与者警告称,中国收紧抵押担保贷款,房地产行业将首当其冲。

资料图片:2015年6月,北京市区的住宅区和写字楼。REUTERS/Jason Lee

中国银监会在5月8日公布了一份新的抵质押品管理指引,要求银行业对金融质押品进行盯市估值,并对押品管理情况进行定期或不定期检查,原则上不低于每年一次。

在发布该指引之际,银监会正加大努力遏制国内金融系统杠杆,防范在经济环境恶化情况下出现危机。

此举意味着中国房地产开发商和其他抵押担保借款人或许更难获得信贷,或是在资产价格下跌时不得不追加押品。

“这个条例主要的影响还是境内房地产抵押贷款,”美国瑞生律师事务所北京办公室合伙人杜以龙说。

据中国央行的数据,2017年第一季新增房地产贷款1.7万亿(兆)元人民币(2,470亿美元),占到中国同期新增贷款的40.4%。

银行业者将需要把用来做贷款抵押的资产按金融、不动产、应收款项和其他类别来分类,并至少每年一次更新报告。

年利达律师事务所上海合伙人徐宏说:“银监会的这个押品管理指引出台以后相当于确立了一个统一的押品管理制度,而此前没有一个统一指引,每家银行都是根据风控要求各自制定规则,并管理和控制相关风险的。”

他同时指出新的指引对贷款的影响需要个案分析。对贷款产生影响的原因可能包括抵押品需要面临重新评估,估值下降的可能要提供进一步的担保措施;或者对贷款而言单一押品或单一种类押品占比过高,需要进行相应调整。

银监会还将要求银行每年对他们的抵押品至少进行一次压力测试,并确保资产的实际存在和有效所有权。考虑到近些年大宗商品领域出现的问题,这对中国银行业者而言尤为重要。

过去,中国钢铁厂商以铁矿石库存做抵押大举借债,并用所得款项在其他领域进行投资。他们以同一批铁矿石库存做数次贷款抵押,让担保贷款达不到原本目的,并且导致银行蒙受沉重损失。

一些人认为,银监会新规可能不会对现有惯例造成很大影响。

欧华律师事务所上海办公室擅长房地产融资业务的资深律师朱元表示:“《商业银行押品管理指引》从条文来看主要是从银行内控角度规范银行对于抵质押物的审查、接受、管理和评估。其中大部分的要求较为笼统,且据我们所知基本上所有的外资银行以及规模较大的中资银行都已经做到(比如确定LTV上限、引入外部评估、履行法定登记要求等)。因此我个人意见《指引》对于商业地产融资项目短期内不会有大的影响。”

**境外交易**

新规还将影响到中国房地产项目分为境内和境外批次贷款的结构。通常情况下,在这类融资贷款中,中国的在建地产项目及土地往往会被用作境内贷款部分的抵押品,而境外银行会依靠债权人之间的协议来弥补这些资产的直接抵押的欠缺。

体现这种结构的最近一个范例是中国万科去年9月签署的三年期贷款,该交易为其从凯雷集团手中收购上海中环广场提供融资。贷款分为5,850万美元境内部分以及14.72亿港元(1.89亿美元)境外两部分,两批次贷款之间安排有债权人之间的协议。中环广场是境内部分的抵押品。

境内资产可用作境外融资的抵押品,但银行人士及律师称,这种类型的交易并不多见,因为执行境内抵押权具有挑战性。

中资企业用于境外债务的担保及抵押品均需向国家外汇管理局备案。今年在中国抑制资产外流的努力下,报备过程变得更加复杂。

银监会就《商业银行押品管理指引》答记者问中称:“(银行)在信贷管理中既应重视抵质押品的风险缓释作用,又不能过度依赖抵质押担保而忽视对客户的现金流量测算。”(完)

编译 汪红英/李爽/刘秀红;审校 蔡美珍/王兴亚/白云

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