版本:
中国

分析:香港楼市降温举措难奏效 影子银行占领按揭空白

路透香港5月29日 - 香港政府近期又出新招给飚高的楼价降温,预计将令购房者转而向监管不严的影子银行业寻求贷款,这可能将风险扩大到整个金融业。香港是全球房价最高的地区之一。

自2008年金融危机以来,受供应紧张、低利率以及大陆投资者资金踊跃流入的影响,香港的房价已经飙升了逾137%。在香港买一个不到200平方尺(约18.6平方米)的迷你房的费用高达50万美元。

这是香港候任特首林郑月娥将面临的一个巨大挑战。在香港这个金融中心,"居者有其屋"对多数人而言只是一个遥远的梦想,住房成本高企是引发香港2014年9月“占领中环”大规模抗议活动的导火索之一。

自2009年以来香港金管局已经推出八轮楼市逆周期措施,以应对楼市持续升温,政府也实施了一系列税收和监管政策,但仍未能遏制住炽热的房价。

在这些收紧措施抑制了银行放贷之际,一些财务公司跳出来占领了这块业务空地。根据中原地产代理公司的数据,2016年上述这些公司为新楼提供了8.7%的按揭贷款,而他们向2017年竣工的公寓房提供的按揭贷款比例激增至15.5%,预计未来会进一步上升。

几乎没有人认为当局会再度祭出极端措施--诸如此前对大陆购房人征收的惩罚性税收,因担心如果这样做可能会导致房价崩溃,而房地产业在香港经济产出中占到10%的比例。

在截至2017年3月止的财年,地产及相关投资的收入预计已较上年增长一倍有余,并且是港府的第二大收入来源。

但危险是,如果非银行贷款机构过度扩张,也会伤害对楼市的信心。在加拿大,该国最大的非银行贷款机构Home Capital Group(HCG.TO)近期出现的问题,已促使部分买家离开火热的多伦多住宅市场。

控制跨境资本的涌入,对港府而言是一个巨大的挑战。根据中原地产,去年的新屋买家中,现金充裕的内地买家大约占到21%。

“港府的主要担忧是地价下跌会严重影响政府的收入。政府收入起伏非常大,因为其中很大一部分来自卖地收益,”法国外贸银行经济分析师Pascal Siu称。

香港金管局(HKMA)一位发言人对路透称,10天前宣布的最新降温举措,并非旨在控制地产价格,而是意在加强贷款机构的风险管理。

“监管机构的重点在于确保楼市泡沫不损害银行资产负债表,”一家在香港从事按揭贷款业务的外资银行的高管称。“他们不想打压市场,让地产价格在短时间内修正10-20%。”

香港按揭贷款市场中的一些大型商业银行表示,他们会跟随这些措施上调按揭利率,但上调幅度温和。

**转向影子银行**

分析师和产业高管警告道,购房者转向未受监管的影子银行贷款令人担忧。

中原地产研究部高级联席董事黄良升认为这种情况不太好。他说,人们无法从银行贷款就被迫转向财务公司,这不太好,因为金管局无法监管财务公司。

金管局发言人表示,该局虽然不监管非银行企业,但去年已建议银行业者确保与其有信贷关系的财务公司向客户提供抵押贷款时,遵守金管局的指导方针。

“有些财务公司为购房者发放贷款与价值比率较高的抵押贷款。考虑到金管局的要求,银行业者不应该向这样的财务公司提供贷款。”

不过,房地产机构表示,有些非银行企业提供的贷款与房屋价值比率最高达到100%。根据标准普尔,2016年12月银行业者所发新贷款的贷款与价值比平均为51%。

香港第二大开发商--长江实业地产有限公司(1113.HK)周五有一新楼开盘,为金管局新招出台后的第一个大型楼盘开售活动。在优惠的贷款条件吸引下,数以千计的购房者蜂拥而至抢购公寓。

长江实业地产推出几项按揭计划,其中一项计划是与旗下财务公司合作,提供最多相当于住宅价值85%的贷款。长江实业地产执行董事赵国雄表示,香港金管局的新举措对主要买家为当地人士的销售情况影响甚微。

虽然影子银行企业的贷款曝险仅占房地产市场的10%左右,但行业内部人士称,这些企业开展业务所利用的监管真空才是主要风险。

他们说,影子银行的大部分资金来自商业银行,一旦房价出现大幅修正,银行将被迫降低对房地产市场的曝险,会严重挤压这些非银行企业的流动资金。

若该行业陷入严重困境,也将对即将上任的香港新特首林郑月娥带来打击。她把解决住房问题作为优先任务。

香港47岁的家庭主妇Chung Siu-sha说,“政府的政策毫无作用,我不指望政府会作任何事情帮我们。他们的政策只会带来反作用,像是过去几年里的房价上涨。”她希望能买到长实周五推出的一个新楼盘的三房单位。

“如果政府聪明的话,应该彻底禁止非本地人购买本地的房子。外地人推高了房地产价格,他们才是罪魁祸首。”

图表:香港未能控制住高涨的房价:reut.rs/2s5tWy6

(完)

(编译 孙国玉/侯雪苹/许娜/徐文焰;审校 屈桂娟/张荻/王颖)

我们的标准: 汤森路透“信任原则

更多 深度分析

热门文章

编辑推荐

文章推荐