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4 年前
《热点聚焦》全球楼市再现过热苗头,宽松政策泡沫顾虑重现
2013年11月4日 / 凌晨3点37分 / 4 年前

《热点聚焦》全球楼市再现过热苗头,宽松政策泡沫顾虑重现

* 一些地方房价上涨过快令人不安

* 许多国家的监管层采取措施平抑房价

* Shiller预计美国房地产价格上涨将放慢

路透伦敦/洛杉矶11月1日 - 从中国到加拿大再到伦敦,房地产价格快速上涨再次令全球经济阴云笼罩。就在五年前,美国次贷泡沫破裂并引发1930年代以来最严重的危机。

眼下房价的涨势无论从范围还是程度来讲,都还不足以同2005年前后的情况相提并论。除了个别地方,房地产市场只是闪起黄灯,红灯尚未亮起,而且一些国家已经采取措施给过热的市场降温。

但如果各家央行继续向市场注入近乎零成本的资金,通过鼓励对股票和房地产等高风险资产的投资来支撑经济的话,那么决策者对于他们能够避免重演全面繁荣到全面崩溃的信心恐怕就要受到考验。

英国华威大学经济学教授Andrew Oswald指出,充足的廉价信贷资金只会进一步刺激购房者。在许多国家,购房人的抵押贷款利息可以从应税收入中扣除,或者可以在日后出售房产时免交资本利得税。

“我们正在创造一个巨大的泡沫。这十分不同寻常。我们曾经几乎让房价过快上涨毁了西方世界,现在却决定再来一次,”他说。

2012年房屋价值图表:link.reuters.com/kaj34v

历史房价变化图表:link.reuters.com/qaj34v

**美国复苏**

表面上来看,美国房价重新加快上涨带来问题。

根据全美不动产协会(NAR),美国房价中值在2006年7月达到泡沫高峰230,400美元。在2011年7月,房价中值已较该峰值锐减了25.7%。到了今年7月则已回升至和峰值差距不到7.3%。

然一些推动房价回升的因素出现后继乏力。最重要的是,由于市场预期美联储将结束购债计划,抵押贷款利率已经上涨。

标普/Case-Shiller房价指数的供同创使人Robert Shiller表示,借款成本上扬,可能会让2014年美国房价的升幅限制在约6%。8月时该房价指数较上年同期上涨了12.8%。

“美国房市可能正在降温,”Shiller对路透表示。“我认为房价暂时会继续上涨。还是有动能存在,但可能会消退,并在未来一两年转为下跌。”

较高的利率也让现金买家打退堂鼓。根据高盛,2012年和今年上半年有六成的购屋是百分之百现金交易,比例是房市崩盘前的两倍,因华尔街和国外投资者市场低迷之际大举买进。

家庭买家正接着加入购屋行列。然2005年前后的投机热潮正在消退。银行收紧了贷款标准,同时失业率高达7.2%,且薪资停滞不前。

在拉斯维加斯,过去一年房价反弹29.2%,但当地地产代理商Gregory Smith表示,现在市场在降温。

“随着投资者撤出,有更多家庭的供给开始获得接盘。这些是希望长期持有房产的真正买家。我们处于趋平阶段,”他称。

**一切与收入挂钩**

要评估地产市场的风险,需要用收入来衡量房价。

根据经济合作暨发展组织,美国2012年底的房价与收入比为84.3,而加拿大该比例则处于10年高点131.7。

而且,加拿大第二季债务与收入之比达到纪录高位的163.4%。

“债务处于纪录高位,我们知道消费者在财务方面好高骛远,那么这是不是为更多问题的出现埋下了伏笔呢?”加拿大信贷(Credit Canada)执行长Laurie Campbell问道。

全亚洲都有着同样的疑问。星展银行分析师David Carbon指出,随着按揭利率重返危机前均值,大多数亚洲国家的月度还贷额都将增加15-25%。

但他也表示亚洲的住房债务/GDP比率远低于美国水位。而且现在亚洲房价相对于收入的比例比2000年低22%。

“这样看来,亚洲在楼市方面没什么可担心的,房子越来越能承担得起了,而不是更贵了,”Carbon在近期一份报告中指出。

**中国综合症**

据星展银行称,即使在中国,房价平均可承受水平也比2000年低出40%。

但是平均值掩盖了中国存在的广泛差异性。中国政府担心房价泡沫,以及随着住房获取机会的不平等加剧,可能导致的社会动荡。

中国1-9月全国房价平均上涨9.1%,但在北京和上海分别飙升16%和17%。

前住房和城乡建设部高级研究员王珏林表示,一线城市出现了过热迹象,中央政府应该采取一些措施,至少从严执行现有措施。

自2008年以来,中国买家的需求已经推动香港房价上涨120%。

香港政府采取了对策,去年10月对境外买家征收15%的税收,今年2月提高印花税并限制住房贷款。

据莱坊大中华区研究及谘询部主管林浩文称,政府此举导致开发商追求的新屋对成屋溢价已经从50-80%跌至约20%。

**先发制人及瓶颈**

新加坡也已经提高了印花税,并且根据收入设定个人贷款上限。新西兰也收紧了抵押贷款。

澳洲9月中旬止一年的房价上涨5.8%,但澳新银行(澳盛银行,ANZ)当地执行长Phil Chronican表示,对泡沫的担忧有些过度,部分是因为市场之前低迷了太久。

“不过,为阻止这种需求加剧房价上涨的趋势,我们需要看到供应面作出回应,”他称。“我们需要更多的房屋和公寓。”

供应制约,尤其是严格的规划规定,也是伦敦房价飙涨的原因。伦敦高端房产受到富有的外国投资者追捧。

地产分析公司Hometrack的研究主管Richard Donnell称,鉴于外国购房者的动机不同,很难设定合理的伦敦房价基准。

根据英国土地登记局的数据,伦敦截至9月一年的房价上涨9.4%。

“目前似乎房价将继续上涨。但无从得知什么将改变市场情绪,”Donnell表示。

**楼市升温,但未过热**

英国政府已出台补助抵押贷款计划,以在2015年大选之前刺激楼市,但Donnell表示不存在全国性的房产泡沫。

政府数据显示,截至9月一年的房价平均上涨3.4%,不过抵押贷款机构Nationwide称,10月房价同比增速为逾三年来最快,达到5.8%。

欧洲的情况则有明显差异。

国际货币基金组织(IMF)对挪威的高房价已表达关切;德国央行对德国最大都市公寓大楼房价高估多达20%的警告,也引起瞩目。

然相形之下,爱尔兰、西班牙、丹麦等国的房价/收入比则较2006/2007年的高峰大幅下降。荷兰房价也因宽厚税惠的未来出现变数,而一直下挫。

当各国情况有所差异时,想在全球范围内对一项资产类别做出概括归纳是相当危险的。

在日本,等同房地产价格的住宅用地成本仍较1991年高峰期低了50%,但东京的新独立产权公寓大楼却卖得很快。

在2020年奥运会选手村附近的公寓大楼建筑Skyz Tower & Garden,首期820个单位8月开卖,现已几乎售罄。

该建案销售小组负责人Ryo Hashimoto表示,购屋者或许预期首相安倍晋三的经济政策将推高价格并致使利率上升。

根据荷兰银行,将发达国家视为一个整体来看,鉴于抵押贷款利率处于历史低位,目前的房价算是“适当”。

“我们处于一般、中产阶级家庭再度能买房的新阶段,”美国加州公司PropertyRadar.com经济分析师Madeline Schnapp表示。“但除非就业市场有所进展,收入再度上升,否则我不认为我们面临任何泡沫的危险。”(完)

(译文审校 张涛/艾茂林)

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