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4 年前
《马年展望》中国房地产市场将高位滑落,政策进一步属地化
2014年1月3日 / 凌晨2点42分 / 4 年前

《马年展望》中国房地产市场将高位滑落,政策进一步属地化

3 分钟阅读

* 2014年中国房地产市场将延续地区分化之势

* 房地产投资、销售料将自上年高位回落

* 政策进一步属地化,长效机制建设同步推进

* 房价涨势趋缓,但热点城市仍居高不下

路透北京1月3日 - 中国房地产市场蛇年的好光景恐怕难在马年重现。受制于经济结构调整和中性偏紧的货币环境,以及需求此前得以一定程度释放和供给端的持续改善,2014年的房地产市场将从周期性高位滑落。

而在政策思路上,已从过去抑制需求为主,转变为强调“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”,意味着全国性一刀切的调控政策不会再现,政策属地化特征将越来越明显。

“中国房地产市场从过去的高速增长进入了中速增长期。”申银万国首席宏观分析师李慧勇表示。

他认为,2014年楼市将延续去年的两极分化格局,北上广深还是高高在上,需要打压,而部分城市可能已渐露疲态,需要稳定政策去扶持。

在经历了2013年的投资平稳增长及热络成交后,随着需求端动能趋弱、供给改善,以及政策加压(近20个城市已在去年年末收紧调控),多数分析人士认为,本轮地产周期的高点已过,今年楼市将开始降温。

“2013年销售已经这么好,刚需得到一定释放,再积聚也需要一定时间。”浙商证券房地产分析师戴方表示,他预计今年楼市成交将高位下滑,除上述因素外,流动性中性偏紧,类似去年3月“新国五条”导致成交井喷的情况很难再出现也是原因。

华创证券在报告中预计,未来几个月国内房地产销售、投资将持续下滑,低点大概率出现在上半年。

由于2013年楼市政策面相对淡静,市场预期趋稳向好,前几年调控下被压抑的需求集中释放,加之唯一一次全国性调控措施“新国五条”出台后引发市场恐慌,刚需和改善需求井喷,更是放大了去年的成交。从统计局1-11月数据看,全国商品房销售额去年突破7万亿元人民币在望,同比增速也将创下近几年高位。

投资方面,房地产从年初的一枝独秀,到年末依然保持在20%上下的同比增速。浏览近五年房地产投资和销售额增速图表,点选链接:link.reuters.com/dej75v

**房产税获推进,政策进一步属地化**

新一届领导层对房地产的态度正逐渐呈现清晰脉络。一方面,长期制度建设在推进之中,包括房产税、增加供应、城乡土地一体化等都可能对房地产业产生深远影响;另一方面,房价过快上涨仍会是政策敏感点,部分地区短期调控任务仍艰巨。

从长期制度建设来看,房产税可能会是2014年取得最明显进展的一项。中共十八届三中全会已提出,加快房地产税立法并适时推进改革,国务院也在稍后表示将建立不动产统一登记制度,让不少市场人士预计房产税将会是今年楼市的主要政策因素。

他们普遍认为,扩大房产税试点城市是较大概率事件,但以何种方式征收,是否会较上海重庆版本改进,将直接影响到市场对后市的预期。

“我觉得房地产税可以实施逐步推进的政策,这样抵触的程度会稍微低一点,然后逐步完善。”中国社会科学院学部委员、经济学家张卓元在一次活动上表示,“立法也不要求一次就能够弄得非常完善,要想办法先启动。”

而在过去一年中,地方性楼市调控政策频频出台,既有北上广深等近20个城市收紧调控抑制房价过快上涨,也有温州芜湖等城市放宽限购提振当地楼市,2014年,随着地区楼市的分化,政策也将继续呈现属地化的特征。

中国住房和城乡建设部最近部署2014年度重点工作时强调,保持调控政策的连续性和稳定性,同时更加注重分类指导,房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施,增加住房用地和住房有效供应;库存较多的城市要注重消化存量,控制新开发总量。

“2013年‘调控’这个字眼从中央新闻联播消失了,变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。”房地产咨询机构--世联地产董事长陈劲松在评述新一年房地产形势时写道,这意味着2014年的调控上,“一个城市生病全国吃药”将彻底消失,也就是说这种政策的差别化已经成为常态。

**房价涨势趋缓**

随着房地产业从周期高点滑落,2014年全国房价涨势也将有所趋缓,而且,鉴于中国楼市地域性特征愈加突出,不同城市对人口的吸引力差异甚远,新的一年仍会呈现房价涨跌互现的局面。

华远地产董事长任志强近期做出了2014年房价涨幅缩窄的判断,他从土地市场切入分析称,去年11月土地购置面积由负转正,意味着今年的土地市场供应量会增加,而在每一次土地高速增长的过程中房价增幅都会放缓。

统计局数据显示,2013年1-11月房地产开发企业土地购置面积34,773万平方米,同比增长9.9%,为2012年1-2月进入负增长以来首度转正。

路透在去年11月底进行的一次中国住宅市场调查结果也显示,在政策整体持稳、地方楼市分化加剧的情况下,2014年中国住宅均价上涨势头预计会有所放缓,全国而言会降至个位数,16家受访机构的预估中值为上涨5%。

不过全国房价涨势趋缓并不意味着一线等热点城市楼市供需矛盾也会得到明显缓解。从统计局去年11月房价数据看,北上广深四大一线城市的新建商品住宅价格同比涨幅均超20%,年初确定的房价控制目标已无望完成。浏览最新房价图表,点选链接:link.reuters.com/huj55v

中原地产研究中心总监刘渊表示,从过去五年土地供应可建面积和住宅销售面积之比来看,一线城市整体上是供地不足的,而从人口经济增长来看,一线城市又明显好过二三线,“差异未来还是会存在,不是出了政策就能改变这个趋势。”

海通国际也在研报中指出,在大城市、特别是北京、上海供应明显落后于强劲需求。2014年的实际成交房价仍可能有10%或以上的升幅。

不过中国社科院在《住房绿皮书》中预计,一二线城市房价最快将在一季度短线见顶,这主要基于房价大幅上涨使住房支付能力下降;2013年住房销售爆发性增长,自住型住房需求被大量消耗;近两年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显着增加;房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力等因素。(完) (发稿 宿泱韫; 审校 曾祥进)

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