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港报社评:开辟土地寻共识,避免供应现断层--信报10月6日

香港长期受土地供应不足困扰,楼价如脱缰野马,直至近年政府积极卖地,住宅供应才渐达标。可惜,供应增加的局面未必持久,在楼价还未随供求改变而回落前,土地供给断层恐再降临,昨天开标的笔架山龙翔道豪宅地皮以楼面尺价逾二万一千元荣登九龙新地王,或许就是市场预计中长期供应短缺的先兆。据团结香港基金估算,未来三十年香港需要九千公顷土地应付发展,规模超过三个沙田新市镇,就算政府建议的多个新发展区及填海大计顺利落实,亦只有约五千公顷,故多管齐下开辟新土地,看来确刻不容缓,问题是有几多人能听得入耳,更遑论各方配合支持。

几年来政府卖地的重镇,好像东涌、将军澳南、大埔白石、沙田九肚及启德机场旧址,都是十几二十年前开始填海或平整得来的,实际在食老本,因为近十年未闻任何新的大型土地开发项目,当现有的土地卖完将何以为继!政府在二○一二年推出招标或拍卖的土地,以楼面面积计七成来自填海或新市镇,到了二○一五年,比例跌至五成;同期透过更改土地规划用途而来的,占比则由百分之八急升至百分之四十一,从另一角度反映政府可随时推出的土地已耗用得差不多,倘若没有大型新地皮接力,单靠更改规划,难免令人担忧。

中长期土地供不应求已露端倪,由于政府尤重私人住宅供应,未来几年料仍可达每年一万八千伙的指标,但公营房屋供应量明显落后,势难实现长远房屋发展策略的目标。除此以外,还要应付商贸及公共设施用地,实际需求远比表面所见为大。反观政府在障碍重重之下,愈来愈依靠改划、增加密度等权宜手段,难怪有学者形容现在连「柜桶底」的地也用尽,面对不同需求惟有拉上补下,当一部分建屋目标达成,另一部分便落空,若无法持续增添更多土地储备,情况必定愈见严峻。

开辟新土地不外乎几个途径,各有困难和阻力。新界棕地规模无疑很庞大,但很多已变成货柜场、停车场及回收场等,牵涉收地、拆迁、安置及补偿等问题,利益错综复杂,从近日横洲事件可见一斑,作为中长期策略未必能提供稳定供应。另一途径是更改土地规划变成商住用地,也是政府现时倚重的方法,问题是这些土地多有特殊地理条件,面积普遍不大,按原规划本来另有功能,遇上环保团体及地区人士反对在所难免,只宜作为补充而难当主力。此外,增加地积比率提高密度,同样要面对不同持份者的挑战,不容易令整体供应明显改观。

重温香港的发展历程,填海向来是造地的最主要途径,在二○○五年之前的二十年,填海得来的土地有约三千五百公顷,现时人口以十万计的新市镇也是填出来的,好处是足够多年使用,亦可系统地规划。当然,如今要在香港填海,困阻极大,抗议反对浪潮及司法覆核必定接踵而来。不过,任何一条开辟土地的途径都充满险隘难关,但既然走每条路都要花大气力,应多从成本效益着眼,以长远获得更多土地建立储备作为优先选择。

上任特首曾荫权早前接受媒体访问时说,回想当年停止卖地后,应更积极开发新土地,遗憾的是他选择避开困难。现任特首梁振英在他的首份《施政报告》中,用了不少篇幅大谈短中长期土地供应,积极推售土地无疑化解了燃眉之急;中长期供应则主要沿用多年前已展开规划的几个新发展区,几年下来进展有限;至于长远增加新的土地储备,就更加未见头绪,相信是低估了开辟土地的难度。

香港的总面积约一千一百平方公里,当中已发展的土地占百分之二十四,而作住宅用途的更低至百分之七。理论上,仍有很多土地可供研究如何发展。因此,土地及房屋政策未来肯定仍是施政的重中之重,但像以往只谈愿景、呼吁齐心根本不切实际。政府应该先要坦承开辟土地面临无计可施的困局,再以详细数据推算在不同情景下(即土地供应充裕和短缺时),对房屋、经济及民生的实际影响,让社会有具体概念,得失有数计,希望藉此凝聚更大共识,早作筹谋,避免积重难返。毕竟增辟土地储备需时以十年计,跨越两三届政府,蹉跎岁月的后果堪虞。

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