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综述:中国公募REITs试点条件基本成熟 “公募基金+ABS”为可行路径
2017年6月29日 / 凌晨12点16分 / 3 个月前

综述:中国公募REITs试点条件基本成熟 “公募基金+ABS”为可行路径

2016年3月17日,中国上海,一住宅小区。BREUTERS/Aly Song

作者 李文科

路透北京6月28日 - 中国资产证券化(ABS)的发展以及相关制度规则日渐成熟,给房地产信托投资基金(REITs)的出台扫除了主要障碍,“公募基金+ABS”模式的公募REITs试点或迎来良机。

业内人士指出,尽管监管层对公募REITs试点还存在一些疑虑,包括房地产泡沫溢出风险等,但经过监管部门前期紮实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索,目前国内推出公募REITs试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。

“将它(REITs)作为金融服务实体经济、服务供给侧结构性改革方面的抓手,现在业界讨论比较多,也包括监管者都在讨论,REITs在中国是呼之欲出的一个新的业态。”北大光华管理学院院长刘俏指出。

周三在北大光华管理学院举行的中国大资管机遇与挑战研讨会暨中国房地产投资信托基金REITs白皮书发布会上,专家指出,中国已经进入一个大资管时代,REITs作为一种长期、低波动性的投资工具,可以丰富除股票、债券等以外的投资选择,有助于中国投资者的资产配置多元化。

REITs还能盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆,化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,并推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变,拓展不动产业的融资渠道,有助于缓解PPP(政府和社会资本合作)项目及基础设施融资压力,引导社会资本支持实体经济。

他们并认为,公募REITs试点应选择成本相对低、难度相对小的模式,加快试点步伐,并要以创造良性的市场生态为目的,以投、融资双方的价值创造为核心原则。

“REITs现在推出正当其时,没法再犹豫了。”刘俏预计,根据目前的情况,REITs试点很可能在今年年底、明年年初就会破茧而出。

实际上中国之前推出不少类REITs产品的实践,并出现过两条路径:一是由国家发改委从产业投资角度推动的,如房地产投资基金的设立等;另一个是由央行、银监会和证监会从房地产融资角度推动的,如房地产信托计划的发行、房地产证券化产品试点等。

北大光华管理学院发布的中国房地产投资信托基金白皮书称,建议加快推进中国REITs公募试点,考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟,不动产支持证券将成为REITs的投资标的的自然选择,从而形成了“公募基金+ABS”模式。这一模式充分利用了现有的制度框架,具有可操作性。

**撬开REITs试点的大门**

专家和业内人士指出,在现有法律和市场条件下,“公募基金+ABS”模式的公募REITs的可行性最强,考虑到中国庞大的不动产存量资产规模,公募REITs的推出将可能为投资者创造出一种新的高收益大类资产。

虽然从立法成本、设计难度等方面考虑,基金契约型模式是现阶段的一个优选方案。但受基金法的制约,公募基金难以作为载体直接投资未上市的不动产资产,如今不动产支持证券(ABS)将成为REITs的投资标的的自然选择,“公募基金+ABS”模式的REITs应运而生。

中联国新投资基金管理公司总经理何亮宇指出,这一模式充分利用了现有的制度框架,具有可操作性。

“突然发现打开了另一扇门,把没有标准化的房地产产品做成ABS产品,...它和公募基金进行对接是没有法律障碍的,然后把公募基金本身的份额去交易所挂牌转让交易,在这个层面、方式上实现对接。”他称。

不过亦有专家认为,由于“公募基金+ABS”模式属于典型的外部管理人模式,并且是多层的委托代理关系,而多层委托代理关系会造成复杂和严重的委托代理问题,如果治理机制失效,管理界限模糊,将使投资者面临严重的道德风险和信息不对称等问题。

另一方面,没有高品质的物业,就没有真正低风险的REITs。光华管理学院的REITs白皮书建议,选择成熟的商业地产和公租房进行初期试点。公租房等政府公共资产都可以通过REITs实现证券化,这不仅能在一定程度上解决保障性住房资金难题,还为其他公共资产的REITs化提供了参考经验。

“实际上REITs这个产品绝对不仅仅支持房地产这个行业,而是支持整个实体经济,只要持有不动产资产,就可以利用REITs这个产品进行创新安排。”何亮宇指出。

数据显示,尽管公募的大门还没有打开,中国已经在深圳、上海大宗交易平台转让的类REITs产品一共是19单,将近460亿元人民币的市场规模,这已经是在监管部门控制流量的情况下发行的项目,其中,真正和房地产有关的行业占了50%,绝大部分是物流、百货,甚至有一些新华书店这样的标的资产。

**“公募基金+ABS”模式仍面临挑战**

由于种种原因,中国REITs的监管和税收制度仍在探索过程中,而这些问题仍有待REITs试点过程中不断完善,尤其是双重征税以及政策完善方面。

专家建议,按照税收中性原则,相关部门应进一步沟通相关税收政策,对公募REITs试点,应免除相应税负。

他们提到,在现有税收法规下,对于企业将资产过户装入不动产ABS的SPV载体,需承担相应的营业税、土地增值税、所得税,契税等;对于租金收入需缴纳营业税、房产税等,分配剩余收益时须缴纳剩余收益的所得税。而投资人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或企业所得税,面临双重征税。

专家还指出,成熟健康的不动产ABS市场是“公募基金+ABS”模式的基础。目前,ABS二级市场交易缺乏流动性,信息透明度低,缺乏完善的定价机制。加强ABS监管与市场建设,应该与公募REITs试点同步协调进行。

此外,公募REITs试点推出之后,对基金公司、保险公司、资产管理公司等相关机构来说,在人员配备、业务拓展和产品模式创新等方面都是很大的挑战。(完)

审校 张喜良

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