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8 个月前
鸡年展望:房地产“虚胖”成中国经济隐忧 货币闸门收紧调整料温和
2016年12月30日 / 凌晨1点27分 / 8 个月前

鸡年展望:房地产“虚胖”成中国经济隐忧 货币闸门收紧调整料温和

2016年4月14日,云南昆明一家售楼处,图为住宅小区楼群沙盘。Wong Campion

作者 宿泱韫

路透北京12月30日 - 房地产已被视为2017年中国经济最大的不确定因素,政府亦将今年居首的“去库存”任务让位于“防风险”。而随着货币总闸门趋于收紧,风起云涌的楼市也将渐归平静,不过业内人士多预计调整不至于太剧烈。

他们认为,一方面,决策层强调“住有所居”,热点楼市仍将延续今年国庆后的从严政策基调,继续挤掉楼市“虚胖”;另一方面去库存还在进行中,对中小城市城镇化的政策支持力度料不会减弱。

“如果把地牢牢控制住,限购继续坚持,坚持时间够长到位的话,明年房价总体会稳中趋降。”兴业银行首席经济学家鲁政委称,但不太确认的是,明年下半年经济下行压力比较大之后,政策能否继续坚持,底线还是要“以稳为主”。

他指出,中国房地产市场更多体现出政策周期,而非库存周期的特质,所以明年市场走向首先要看政策执行的坚定程度。这轮调控对地产商拍地资金来源空前严格,延续下去对楼市会有明显影响。

和以往类似,这轮调控也立竿见影地给过热楼市降了温。然而,面对结构失衡的中国楼市,针对需求端的措施越来越力不从心。房地产周期波动愈加频繁,无益于长期健康发展,土地、央地财税等涉及基本供求的制度性改革短期难有实质进展,住房租赁市场的规范建设却是可以期待的。

“中央2017年的一个政策导向,就是扭转资金脱实趋虚,这是房地产所面临的大背景,”国家信息中心经济预测部副主任范剑平在一行业会议上表示,房地产既属于实体经济,也具有很大金融属性,在政策上既要保障居住功能,又要适当抑制投资功能的过度炒作,“明年房地产虚胖的东西会受到抑制。”

他认为,明年整体货币环境不如今年宽松,货币政策正回归正常,控制增量并消化存量,房地产过去玩的廉价资金、低利率已一去不复返,投资投机需求首当其冲受打压;居住性需求则受人口流向左右,分化严重,取决于该地能否抢来年轻人,具体可参考两个指标,一是服务业占GDP比重,二是科技创新强度。

此前召开的中央经济工作会议再度将房地产列为明年的重点任务,并提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

中国房地产市场今年在“去库存”多重利好政策下全面反弹,商品房销售创历史新高,去年几乎停滞的投资增速也缓慢爬升,地王频出,此起彼伏的房价涨势更是令人咋舌。面对如此亢奋的市场,国庆后逾20城集中出台调控措施。

此后中央层面从规范经营、整治市场、防范风险等角度,不断释放从紧从严的政策信号,银监会和发改委也收紧房地产融资闸门,上海、天津等热点城市11月亦进一步升级调控。从国家统计局最新公布的房价数据看,热点城市已出现涨势放缓迹象。

浏览全国70个大中城市房价图表,点选链接:tmsnrt.rs/2h1ome6

浏览北京、上海、深圳房价图表,点选链接:reut.rs/2hPdxbX

**明年调整偏温和**

“宏观上管住货币”,意味着明年无论是对购房者还是开发商,像今年那么充裕的流动性是可遇不可求了,热点城市需求受抑制,成交大概率自历史高点回落,房价亦有松动可能。不过在防风险同时,决策层仍在强调去库存,对中小城市的支持力度预计只增不减,整体而言,预计2017年的房地产周期性调整偏温和。

针对中央经济工作会议“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”的表述,房地产研究机构--中国指数研究院认为,这显示出明年房地产货币投放控制将会趋紧,差别化信贷政策将继续发挥重要作用。

“从近期热点城市收紧信贷政策的效果来看,取得了积极的效果,特别是对投资投机置业、高端改善置业都产生了明显影响。”中指院称,“保持这一政策的连续性,有利于进一步稳定市场预期,为热点城市楼市降温。”

中原集团研究中心总监刘渊预计,2017年全国新房销售面积有明显下降,同比降幅可能超过10%,回到接近2015年的水平(绝对值并不低),一二线成交量会在低位,基本只有自住可以买,三四线要维持今年的历史高位恐怕也有难度,“从现在政策看,热度能降下来,量能下来,时间长点价格也会下降。”

他并指出,尽管今年库存总量有所下降,但主要由于出调控政策的那些热点城市库存的降低,占高库存大部分的三四线城市去库存进度则不尽人意。而此次经济工作会议也强调,重点解决三四线城市房地产库存过多问题,要把去库存和促进人口城镇化结合起来。

国务院发展研究中心研究员张立群对明年房地产市场表现较为乐观。他在一论坛中表示,前11月房企到位资金同比增15%,资金相对充裕下在热点城市拿地趋于活跃是大概率事件,而且地方将增加土地、住房供给作为稳房价的一个重要措施,综合看房地产投资增速明年5%左右,有望维持在接近当前水准。

“城镇化仍然在顽强地推进,比如一些热点的二线城市现在开始接棒一线城市,出现了一个比一线城市更为活跃的发展态势。”他称,今年房地产投资增量的60%左右,据有关测算来自于这些二线城市的开发建设;而一线、中心城市带动城市群的发展也使一些三四线的人气度开始提高,如北京周边的廊坊、保定等。

数据显示,中国前11月商品房销售面积和销售额同比增速尽管在国庆调控后有所回落,但仍处于24.3%和37.5%的高位,房地产开发投资增速从去年的1%升至6.5%。

不过也有房地产业资深人士表达了对明年楼市调整压力的担忧,“一二线调控,三四线能否撑起整个楼市?”

该人士指出,这几年在政策鼓励下农民工三四线买房一直存在,也是当地楼市稳定增长的原因,问题是刺激政策效用递减,有效需求也不是源源不断,三四线城市人均新房面积已有十几平米,还有存量高、人口流出的问题,增长空间有多大?

**长效机制突破口**

在部署明年经济工作时,中央特别提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。尽管长效机制并不是最新提法,牵涉房地产市场根本的土地和财税制度改革也非一蹴而就,但业界仍对明年在长效机制上取得进展抱有期待,发展住房租赁市场可能会是一个突破口。

“(长效机制方面)现在能做的是增加土地供给,建立更加规范的租赁市场,也仅仅只能是这些了,”兴业银行的鲁政委称,不能指望通过房地产税把房价降下来。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松则表示,优化土地供应结构,供需矛盾突出的热点地区加大住宅用地供应,这几年一直在提。从管理部门角度,也一直想往理想方向去推,但能实现到什么程度,受影响的因素还比较多。

她举例称,比如有些城市已定位为减量发展,要满足产业调整、向外疏导等要求,同时住宅用地市场又比较热,供需矛盾大,这时如果放大土地供应,跟减量化又是什么关系,这需要深入研究。

“热的二线也要具体分析,热肯定是说明供不应求,但也要看是什么样的需求,如果是像今年大量资金炒作加入,为适应投机或炒作需求,土地供应量是填不满的。”她说。

对于明年的土地市场,赵松认为,从现在各方面政策有点收紧的状态看,热点城市会相应稳一些,前期涨得不太多、不是特别关注的三线可能会有所发展,特别是在热点城市周边的,但库存多的地方仍要控制用地,消化现有库存。

中央经济工作会议提出,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

“我觉得房地产市场里面要补的短板是有序培育租赁市场,”原建设部部长、全国人大环资委主任汪光焘在一论坛上表示,研究把房子住起来的问题,而不是简单卖出去的角度来处理问题,是当前补短板、补有序发展租赁市场短板的重要内容。

分城市看,他建议,一线和热点城市租赁市场目标是提高既有住房的利用效率,要落实人地挂钩的政策,加大土地资源供给,鼓励机构新建租赁住房,并推进城市空置房屋改建后用于租赁,解决新市民的住房问题。

一般二线城市则以因地制宜,改善居住环境为主要目标,协同发展房地产一级、二级、三级市场,建立土地供给、新房与二手房联动机制,推动企业、单位、个人房屋进入租赁市场;而三、四线城市是去库存主要区域,着重抓好租赁市场的培育,推进农民进城市民化为目标。(完)

审校 张喜良

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