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(更正)焦点:上海等热点楼市升级限贷 调控再加码显抑资产泡沫决心

(更正:内文第七段“相比去年”有误,应为“相比今年稍早”。)

作者 宿泱韫

路透北京11月29日 - 中国10月开启的新一轮房地产政策收缩仍在继续,一线城市上海再度提高限贷门槛,推出史上最严楼市调控政策,天津亦提高首套和二套房首付比例,而武汉、深圳等稍早已进一步收紧政策。热点城市轮番加码调控,传递决策层抑制资产泡沫的决心。

分析人士预计,调控升级将继续打压楼市看涨预期,需求受抑成交将徘徊于低位,房价可能呈现小幅回调之势;而针对开发商资金面的收紧,则意味着高烧许久的土地市场有望逐渐平稳。

“总的说来并不算特别意外,但时间点有点出乎意料。”德国商业银行经济学家周浩就上海楼市新政表示,这其中最重要的一个政策调整是对二套房的定义。

上海市昨晚下发通知,决定自今日起,将居民家庭购买首套住房申请商业贷款的首付款比例调整为不低于35%;同时对二套房商贷认购标准,确定为认房又认贷。

“这是中国宏观审慎政策的一部分内容,但更重要的是它传递出中国决策层对从房地产到商品蔓延的资产泡沫非常担心。我们认为中国政策基调相对不会那么积极了,明年的主题是去泡沫之年。”周浩称。

根据上述通知,在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,以及在该市已拥有一套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

上海盘谷房地产公司总经理宋海认为,相比今年稍早的购房资格两年变五年来说,这次冲击不一定那么猛烈,主要对二套和多次贷款的影响较大,“更多是向开发商、市场、购房人展示政府对房地产调控的密切关注以及对调控的决心。”

他表示,从时间点来看,一般年底房贷不太活跃,即使没有调控政策,很多银行到了年底房贷也不一定有额度,选择这个时间出台政策可能也是不希望对市场冲击太大。

另一直辖市天津,昨日也表示进一步调整差别化住房信贷政策,将居民首套房首付比例由二成提高至三成,二套房首付比例则由三成提高至四成。此前,武汉、深圳、西安和南京等地亦已强化住房限购限贷措施,如武汉本地人禁止在主城区购第三套房,深圳上调公积金购房首付比例。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此前上海购房政策总体上已经比较严厉,但从近期房地产市场数据来看,政策必须加码。上海楼市目前面临三大压力,包括:库存规模相对不足,亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡;房价上涨态势依然比较明显,控制房价的难度还是较大;看涨预期依然较强烈,需进行市场预期引导。

据其统计,10月上海新建商品住宅库存面积为680万平方米,是2011年4月以来最低值。而根据“存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月成交面积均值”的公式计算,当月上海新建商品住宅存销比或去库存周期仅为5.7个月,远低于合理值(12-14个月)。而从房价看,上海10月新建商品住宅成交均价为44,042元/平方米,环比跌1.9%,但同比仍涨32.7%。

**量缩价稳**

国庆逾20城密集调控后,楼市成交已有明显降温。中指院数据显示,11月21个主要城市成交环比和同比分别降16%和22%,其中一、二、三线城市成交环比分别降22%、7.6%和38.7%。广州和深圳环比降幅超三成,杭州和苏州降幅超五成。

易居的严跃进指出,上海新政后续势必会影响购房者入市门槛,这会有效抑制投资投机或炒房需求,对稳定市场有积极作用。可以预见的是,到年底前上海房地产市场交易量会有所下滑,同时房价或会在44,000元/平方米的水平小幅波动,“大涨的可能性已经不大,市场重回平稳是大势所趋。 ”

中原集团研究中心总监刘渊也认为,总体是量跌价格平稳下行的趋势。热点城市成交量会降低,价格总体平稳小幅调整,受此及高基数影响,全国成交量下降,回到相对正常的水平。

“本来这一轮调控中担心的是杠杆高,银行信贷是政府可以控制的,所以如果这轮压不住还会出更严的政策,房价看涨的势头是能够抑制住的。”他指出。

他称,政策不断加码,态度也更加坚决,会影响看涨预期,深圳等投资比重高、房价涨幅大的城市会有较大调整;而像上海这种涨幅虽高但投资比重相对较低的城市,不具备价格急跌条件,只是会对未来预期不涨了,僵持一段时间价格才会调整。

国家统计局10月房价数据中,新建商品住宅价格指数环比涨幅居前的城市依次为无锡、长沙、郑州、济南、杭州、赣州、武汉、福州、南京;同比涨幅前列的为合肥、厦门、南京、上海、无锡、深圳、北京等。

浏览北京、上海、深圳房价图表,请点选链接:tmsnrt.rs/2g3zMun

**供给端资金面收紧**

一方面,热点城市继续抑制购房需求,另一方面,监管层对开发商的融资限制也在加码。近期上海证交所已窗口指导暂停受理房地产类公司债发行申请,发改委也将严格限制房地产开发企业将企业债券融资用于商业性地产项目,银监会则对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查,强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理。

中原的刘渊表示,房企资金面确实在收紧,其中对土地融资的严格控制对地王频出的现象会有一定抑制。不过他同时指出,本轮针对开发商融资的限制,尚未严厉到2011和2014年的程度,较之此前两次全方位紧缩,目前开发商股市融资还在进行,发债也并未一刀切地全面禁止。

“从房企来讲,和个人相似,有钱买资产,控制房企拿地的情况比个人房贷调控更复杂。”他进一步称,房企融资的来源广,钱上面没法打记号,而目前市场上钱还比较多,精确控制流向很难,所以地价还是很高,或者地价不高但拍出很夸张的开发商100%自持。

中指院数据显示,11月全国300个城市供地量环比增23%,受优质地块入市量增加影响,出让金较上月增长55%,楼面均价环比上涨62%。一线城市供地增加带动成交回升,北京和广州宅地交易较活跃,广州出让金居首位,同时京广两地住宅用地楼面单价在11月的前十中占据七席。

“个人买房通过限购限贷抑制住,如果房企拿地没有控制,还是持续出地王,大家会觉得房价不会跌。”刘渊举例称,上海今年3月底调控政策后,继续出地王,调控效果打了折扣,只维持了三个月,不对土地市场进行控制很难让人觉得价格真会下来。

盘谷房地产的宋海则提出,政策收紧融资的同时加快土地供应节奏,才能真正缓解供需矛盾。但就上海来说,住宅用地供应量并没有集中放大,对土地价格的抑制程度值得观察,“在这种情况下,有地块出来,开发商也会极力去争取,还是要抢地块的。”

本轮政策紧缩后,他认为开发商大战略不会有根本变化,有实力的房企仍会集中到一二线;而战术上,或许会有一定调整,如现金流能否快一些,加快推盘以准备下一轮拿地计划。(完)

(审校 张喜良)

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