《冯涛专栏》房地产行业长期看好毋庸置疑

（本专栏只代表作者本人观点）

路透中文网分析员 冯涛

进入十月以来，A股地产股呈现整体火爆的表现，不仅带领指数一路上行，同时也带动相关行业个股出现联动格局，虽然近期受二套房贷优惠政策退出预期的影响，短期内地产股面临较大的调整压力，但是从中长期看，地产股必将会迎来了属于它们的舞台。

房地产行业之所以会引起社会各方的广泛关注，不光是因为它是我国拉动GDP和投资的支柱产业，更重要的是它关系到每一个普通老百姓的日常生活。去年开始的全球金融风暴导致人们的财富急剧收缩，欧美国家乃至亚洲主要经济体，都出现了房价大幅下滑甚至崩溃的迹象，在这样的背景下，从去年四季度开始，管理层坚决提振楼市，通过积极的财政政策以及宽松的货币政策等一系列宏观调控手段，使得房地产行业呈现持续回暖态势。

房地产行业长期看好毋庸置疑

首先，有效需求因素。一边是老百姓对持续高涨的房价怨声载道，一边是售楼小姐签合同签到手发酸，这种矛盾就是目前房地产市场的真实写照，它反映出在人口红利阶段，对房地产的需求是具有强烈刚性的。

所谓人口红利是指由于出生率下降速度和人口老龄化速度不同步，导致在某一个阶段内会形成有利于经济发展的人口年龄结构，在这期间总人口呈“两头小，中间大”的枣核型结构，劳动力供给充足，储蓄和投资快速增长。由于高比例的劳动适龄人口，对房地产市场形成了有效的旺盛需求，而根据人口学家预测，在未来十五年内我国将处于收取“人口红利”的黄金时期，这样看来，需求刚性还将长时间存在，这成为房地产行业持续景气的根本原因。

其次，和谐社会因素。当我们跳出房地产业本身的圈子，站在一个更高的角度，从整个国民经济的角度和视野来看待房地产行业，就可以发现，一直以来，以致在将来一段较长时间内，房地产行业做为国民经济的主导行业，其地位是无可动摇的。

房地产行业关联度强，带动系数大，历来对国民经济的贡献巨大，是拉动GDP的主要力量。北京等地的房地产行业对GDP的贡献达到了近50%。当今政府提出了构建和谐社会的理念，把转变经济增长方式，优化经济结构，构建安定、公平的和谐氛围做为政府今後工作的重中之重，而其中每个方面都与房地产市场有着密不可分的关系：构建社会主义新农村，提高城镇化比例，要求大量的城市房屋；实现社会公平，要求改变房屋结构，达到居者有其屋等等。在这样的社会环境下，房地产行业将保持持续的景气度。

最後，人民币升值因素，人民币持续升值预期是未来几年房地产业高速发展的原动力。随着近一段时间美元持续走弱，近期人民币又有升值势头。人民币资产将成为热钱关注的重点，尤其是房地产。

从国际上其他国家的经历看，本币升值过程往往是房产价格彪升的过程，比如日本，1988年－1990年的三时间内，大阪、名古屋的住宅价格分别暴涨了2.2倍和1.6倍，台湾、印度、韩国都曾有过类似的经历。虽然我国房屋价格不会出现和日本一样的不健康暴涨，但在人民币升值的影响下，房地产也将迎来了黄金发展期。