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中国房地产泡沫会不会吹破?--今周刊「老谢开讲」

(本文由台湾《今周刊》杂志提供,节选自9月29日出版的当期「老谢开讲」专栏)

深圳房价从2015年初以来,涨到全球第二高;更可怕的是,A股上半年有1305家公司投资房地产。这种房市活络,经济却呈现衰弱的怪异现象,是中国经济的潜在隐忧。

九月十五日晚间,美国CNBC频道,有一则受到华人世界瞩目的新闻,CNBC引述美国经济谘询公司Longview Economics的最新研究显示,过去一年中国部分一线城市房价涨幅惊人,深圳市已成全球房价第二贵的城市,仅次于全球科技重镇旧金山矽谷的圣荷西。

Longview Economics的执行长Chris Watling,在电视镜头前接受访问时说:「我认为正在发生的事情令人担忧。一些估值真的不太寻常,我们对于这些数字反覆检验了不下七次,它们确实令人难以置信??。」虽然以单位面积价格而论,深圳房价未必是全球第二,但Longview研究的是典型住宅价格,二○一五年初以来,深圳房价平均上涨七六%,尤其是去年中,中国股市在最高峰反转后,深圳楼价开始加速大涨,北京、上海走势也与深圳类似,但没有那么极端。深圳的典型住宅价格已达八十万美元左右,房价所得比七十倍,这远比伦敦的十六倍还高。

**70年不吃不喝才能买房,恐是经济衰败起点**

针对这个现象,青岛大学经济学院教授易宪容也发表了一篇评论,题为「内房疯涨,市场麻木,恐风暴前夕!」他指出房价所得比七十倍了,一个人生活一辈子,七十年不吃不喝,只能买一套房,那么这样还能让人活下去?这不仅意味着这些城市的衰败开始,也意味了中国经济已走到绝大多数人的对立面,中国经济发展让绝大多数人的利益受损,如果这样,其后果是十分严重了??。

在学界示警,媒体报导后,国务院参事、住建部前副部长仇保兴也上书中央,提议国务院此时是该考虑采取「温和的、分散的、非中央化的调控政策,也建议分拆房地产税,处理房产续期问题,为楼市降温。」

目前的中国房市热络奇景,除了深圳市房价登上全球第二贵的纪录外,今年最显着的是楼市狂热已从北京、上海、深圳一线城市蔓延到合肥、苏州、厦门、南京等热点二线城市,再延伸到购买力稍弱的郑州、成都、济南等「二.五线城市」,再延烧到一般的三线城市。

其中,上海已成为全球最大豪宅市场,很多知名豪宅成交价屡创新高,像是台湾人十分熟悉的汤臣一品,几年前站在黄浦滩头看着汤臣一品开价每平米十四万元人民币,已令人咋舌,最近一年的新成交行情是二十六.九一万元人民币,今年中成交的静安区华侨城,每平米成交三十四.四九万元人民币,换算每坪为新台币五五○万元左右,如果以台湾设定地上权的房价来看,这简直是天价。

不过,最近绿城中国推出的黄浦湾壹号,开价是每平米三十八万元人民币,换算成每坪已超过六百万元新台币,这确实是十分高价。香港中原地产集团的最新一份报告资料显示,上海已悄悄跃升为全球最大豪宅市场,今年上海豪宅交易量,不但创下历史新高,涨幅也是全球之冠。

**上海上半年豪宅交易量,超越东京、纽约**

如果以二千万元人民币为基准,今年上半年上海每套超过二千万元人民币的豪宅,成交一五九七套,其中新房一一一八套、二手四七九套,短短半年,已超过去年全年的一五九三套;如果对比东京,同价位的新建住宅上半年只成交十六套,而纽约换算超过二千万元人民币的住宅也不过成交一千一百套,在在都显示上海市已成为全球最大豪宅市场。

至于深圳,今年初深圳二手楼平均房价已直逼每坪新台币百万元,而且今年又出现极小化奇景,最近成为媒体焦点的是深圳南山区的「侨城尚寓」,这个楼盘靠近地铁站、周边豪宅林立,这个个案在九月二十四日正式发售,出售九个极小户,分布在六到十五楼,面积从五.七三平米到七.四八平米(约一.七三坪到二.二六坪),全部都有房产证,每单位实际使用权面积是六.六八平米(约二.○二坪),一九九八年的工地使用权证,七十年产权,这个超小套房采用多功能睡床和衣柜,睡床可以取出折叠,每单位叫价八十八万元人民币,这九个迷你楼盘半天就卖完,后来因为涉及违建,已经停售。

中国楼市从一线城市热到二线城市,如今连三线城市也跟了上去,更可怕的是房地产成了上市公司的主业,最近公布半年报的很多上市公司,卖楼利益成了主要利润来源,甚至是「保壳」的手段。例如上海A股上市公司云赛智联(六○○六○二)公布出售上海房产,扣除帐面成本、费用及税金后,确认利益是一.八六亿元人民币,然而云赛智联上半年实现的净利是七○七四万元人民币,换句话说,企业的盈利还不到售屋收入的一半。

此外,也有一些已经连续亏损两年的公司,假如再亏损下去,就面临下市危机,像过去五年亏损了四年的*ST宁通B股(二○○四六八),九月二十日公布售出北京西城区两套楼盘,两套楼盘帐面价值一二九.七四万元人民币,估值是二二七二.六二万元人民币,如果顺利售出,增幅高达十六.五倍,将产生一千二百万元人民币净利,将可成功保住上市地位,这显示房地产已成了企业主最后救命神丹。

但从总体经济来看,中国八月M1年增率二五.三%,M2年增率是一一.四%,八月M1与M2的差达一三.九%,这显示大量货币并未进入实体经济,更可怕的是今年上半年,A股一三○五家上市公司有房地产投资,金额高达五九五一亿元人民币,其中有十二家公司投资房地产项目超过一百亿元人民币,这种经济衰弱、房市活络的怪异现象,是中国经济的潜在隐忧。

中国房地产估价师,也是中国房地产协会副会长柴强最近指出,中国房地产货币化是经济转型期的特有现象,因新产业尚未形成,资金转往房市,这是市场自发调节的结果,但是「杠杆上楼市」,将是中国经济的隐忧,根据国家统计局的资料显示,今年一至七月个人信贷增长五四.六%,广发证券调查中国住房的房贷还款负担率是三九%,年底前将达四○%,根据国际城市标准三○%已是警戒线,中国很多城市已达超标水准。

**大量资金流入房市,吸走总体经济能量**

柴强也警告,中国实体经济数据不断下滑,地价、房价却屡创新高,代表资金正大量流入房地产这个「独木桥」,繁荣的楼市正如吸血鬼搾乾总体经济。经济学家巴曙松出席「二○一六年博声房地产讲坛」时警告,中国目前居民房贷收入比,已超过一九九○年日本泡沫时期的水准,且仍在飞速上升,巴曙松举出,二○一五年新增贷款四.七兆元人民币、新房销售额七.三兆元人民币,他指出,信贷再推演下去,将达到美国次贷危机的水平。方正证券经济学家任泽平也指出中国房地产的总市值约占GDP比率四一一%,远高于全球二六○%的水准,全球十二大高房价城市,中国已囊括四席,楼市狂热已达警戒线,但楼市泡沫会不会吹破?关键仍在中央政策。

**中国面临两难决策,保汇或是保房价**

今年中国GDP成长约66%,GDP成长减速,中国外汇储备已从一四年六月的三.九兆美元一路跌破三.二兆美元关卡,中国的资金正加速外流,实体经济往下,但房市炙热,关键在中国经济低迷之际,必须营造一种人民币资产能够保值的气氛,用房地产上涨吸住国内资金,减少资本外逃,进而减轻人民币贬值压力,让资金有地方可以去,这是中国房市大涨的最终源头。

一四年以前,中国政府所有打击房产政策齐出,去年更有意引房入股,造成股市年中的大泡沫,最后深沪股市失速坠落。今年人民币贬值压力大,楼市成了支撑中国经济的巨木。这当中人民币贬值是关键,宽松货币让大量资金进入楼市,人民币贬值导致投资者积极找寻资金出路,房地产成了最主要载体。

中央政府决策面临两难的问题,保汇?或保房价?最后是用房地产上涨,圈住外流资金,房地产成了对经济成长带动力最强的产业。但中国势必面临下一个大问题,那就是产业托不起昂贵的地产,最后高价房地产可能拖垮中国经济,还有贸易部门的价格不断地下跌,金融和地产不断的膨胀,最后体现的是人民币汇价和以人民币计价的中国房地产价值的背离。最后这个泡沫如何化解?这才是中央政府最严厉的挑战。

一九九零年日本泡沫经济吹破前夕,日本人买遍全世界,日本的信贷无限扩张;最近国际货币基金(IMF)的第二号人物李普顿(David Lipton)警告,中国企业债务飙升已达GDP一四五%,中国企业债台高筑,可能成为全球经济的「断层线」。这一轮中国房市大涨,又把中国式泡沫吹得更大,最后这个泡沫如何化解?这恐怕是全球经济的大事。(完)

注: 1.专栏作者老谢--谢金河,为《今周刊》发行人兼财讯文化事业执行长。

2.以上评论不代表路透立场。

(整理 高洁如; 审校 曾祥进)

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