中国地产泡沫破灭,9月只是开始--《财经》

(本节选由中国《财经》杂志提供，节选自9月15日出版的2008年第19期《财经》杂志封面文章‘地王’褪色”)

泡沫的破灭，9月只是一个开始。

据9月15日出版的《财经》杂志封面文章“‘地王’褪色”报导，今年以来，全国主要城市的房地产市场出现了量价齐跌的现象，去年还受到热烈追捧的“地王”，转年就成了“弃儿”；原本一掷千金的开发商，现在也不得不为“流动性”这三个字折腰。退地，只是开发商们大幅调整的一步；即将到来的“金九银十”销售旺季，又是一次争先恐後的求生机会。

　《财经》记者遍访数十位业内人士，发现房价下跌已获高度认同，但跌幅判断有所不同。例如，在深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕看来，房价只有跌到2006年的水平才会见底，消费者才可能出手；而中原地产（中国）董事副总经理黄雄则悲观地认为，房价将跌回2005年的水平。

　《财经》首席经济学家沈明高在同期《财经》杂志刊发的研究文章“泡沫：主动挤还是被动挤”中认为，现在的焦点已不再是房地产市场是否会出现拐点，而是从拐点向下有多深的问题，更重要的是，这一波调整是主动调整还是被动调整。

　沈明高认为，房价下跌的理由只需一个，那就是房价上涨严重背离了收入的基本面。在美国如此，在世界其他地方如此，在中国也不例外，只是从涨到跌的转换，触发因素不尽一致，有的往往在意想不到的时候发生。历史上类似的情节不断重演：调整来临之时，曾经收获颇丰的开发商、投资者和政府所能做的，就是如何接受并适应调整。

　此外，还有另外两个因素决定了楼市调整幅度，其一是开发商的流动性，其二是购买者的住房消费需求。如果开发商的流动性差，则房价发生超调的压力就大；另一方面，如果住房消费需求（包括解决居住问题和改善住房条件）大，则可能为市场提供支撑。

　而楼市调整的幅度有多深，取决于调整是主动地挤泡沫，还是被动地等待泡沫的破灭。主动挤泡沫的方式是房价相对于基本面的理性回归，结果是价跌但量涨，使得开发商的流动性不足问题得到有效的缓解。如果坐等泡沫破灭，就会来得激烈一些，或者是由于开发商调价不够及时和有效，或者是房价下调但市场预期会进一步下调，价跌而量不涨，有可能导致较多的开发商出现财务危机甚至倒闭，恐慌情绪引发市场超调。

　楼市调整与政府政策密切相关。尤其对地方政府而言，房价下调危及其土地财政。最近出台的购房补贴措施显示，一些地方政府救市的意图明显。但如果政府救市但市场继续下调，既达不到救市的目的，还可能会将已购房者对房价下跌的不满引向政府的政策，当谨慎为之。

　不过，沈明高同时也认为，中国房价大幅超调的可能性较小。首先，对大多数购房者而言，住房的消费属性多于投资属性。中国的经济发展水平还比较低，住房的消费需求还没有完全释放出来，特别是房价的过快上涨有效地打压了这样的需求，房价下跌会激活一部分的消费需求。其次，目前中国投资渠道有限，住房作为一个相对保值的投资品，在通胀的环境下，对一部分投资者仍然会有吸引力。第三，中国目前住房投资的杠杆率还很低，目前房价可能存在着泡沫，这样的泡沫规模不会很大，楼市调整是去泡沫化的过程，除非有不可预见的因素放大楼市调整幅度，否则，调整将是一个回归基本面的过程。第四，中国经济不至于大幅滑坡，为楼市提供必要的支撑。换言之，除非经济基本面出现意料之外的恶化，房价不至于跌破刚性需求支撑的底部。