August 30, 2018 / 12:00 AM / 20 days ago

专栏节选:中国房地产业的大债压力--今周刊「老谢开讲」

(本文由台湾《今周刊》杂志提供,节选自8月30日出版的当期「老谢开讲」专栏)

七月十六日,有人在微博上发布了两张照片,图片显示「碧桂园漳州御江府营销七月誓师大会」,几十名男女员工,每个人手持一个纸杯,正在将杯中物一饮而尽。图片背景显示:「十五天冲刺四千万元人民币」,对着两排一次性纸杯,疑似在洒鸡血。另一张图片则显示,有一人手握一只鸡,将鸡头对准十几个纸杯,疑似在洒鸡血,这个画面引来全中国网友热烈讨论。

**公安事件频传,「高周转」管理遭讥**

有人批评一个现代化企业却充满江湖气息,有人调侃:房子是给人住的,人未住、先见血,似乎是不祥之兆。媒体则批评因为「高周转」陷入舆论漩涡的碧桂园,似乎面临极大的经营压力,除了喝鸡血引人侧目,碧桂园今年堪称是流年不利的一年。

单是近三个月,碧桂园的风波一直没有断过,一是六月二十四日碧桂园上海奉贤项目鹰架倒塌,造成一死九伤;七月十二日碧桂园杭州萧山项目地基裂痕、路面坍塌,殃及一旁的居民楼;七月二十六日安徽省六安市金安区碧桂园「城市之光」建筑工地发生围墙坍塌,造成六死多伤,两个月内三起事故,有消息称碧桂园已叫停三、四、五线城市的全覆盖战略。

发生这么多公安事件,碧桂园创办人杨国强及总裁莫斌,召开记者会向大众鞠躬道歉,表示近期多起公安事件,碧桂园有管理不到位的责任,莫斌鞠躬道歉的镜头广泛流传,杨国强在致股东信函中也表示会深自反省,并以「零伤亡」为企业目标。在香港上市的碧桂园,股价从年初的十九.一六港币,最惨跌到十.五四港币,碧桂园的市值从四○七九.七八亿港币跌到二二四四.三亿港币,在半年内蒸发了一八三五.四八亿港币。

碧桂园股价急跌,但如果看碧桂园公布的半年报,一点也看不出问题在哪里?今年上半年碧桂园营收一三一八.九亿元人民币,年增六九.七%,净利润是一六三.三亿元人民币,年增九四.九%。如果再往前推,二○一七年碧桂园的合同销售五五○八亿元人民币,高居首位,二○一八年碧桂园实现合同销售金额四一二四.九亿元人民币,比去年同期增长四二.八%,在《FORTUNE》杂志全球五百大企业排行中,碧桂园集团以三三五.七亿美元营收高居全球第三五三位,比去年排行提升一一四位。

但是在这个快速成长的背景下,为了冲刺业绩,碧桂园向来以「高周转」着称,也就是领到建照当天即出图,拿到土地后,四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正,但这个速战速决的手法,难保工程品质完好,从河南郑州、四川泸州、安徽阜阳、浙江杭州,甚至最遥远的马来西亚都出现问题,很多住户都拉出布条抗议。

具关键的是,马来西亚今年改选,纳吉落马,由马哈地重掌首相大位,这位高龄九十三岁的政坛元老一上台,除了对一带一路的两个大项目说「不」之外,率先宣布碧桂园的「森林城市」不得对外国人销售,马来西亚政府不会就森林城市居住权向外国人发放签证,这才是碧桂园的要害之所在。

「森林城市」位在新马经济特区依斯干达特区(Iskandar),距离新加坡只有两公里,占地面积二十平方公里,土地开发完成后可容纳七十万人,建设规模相当于半个澳门,总投资金额一千亿美元,预计以二十年的时间完成开发计画,这是杨国强与纳吉谈好的交易,但是马哈地在竞选大会指控:「这不是中国投资,而是殖民!」

杨国强在马来西亚的大手笔投资计画,《彭博》报导说这是由中国开发商和购屋者投资开发的马来西亚版深圳特区的梦想,包括酒店、写字楼、高尔夫球场、科技园区、豪华公寓。在纳吉执政时代,原本是马国政府希望借用新加坡成功的模式,在马来西亚新山和新加坡之间,打造一个新的大都会。这个与新加坡只有一水之隔的开发案,总共有四个填海造镇的人工岛,在这个大计画下,凭空创造了一座新的智慧城市,宛如科幻小说的太空城,先进保全与地下完善的交通网,创造了新一代的梦想天堂。

但这么宏伟的建设计画,如今因为马来西亚变天而出现巨大变化,马哈地在竞选期间投书《星报》:「我鼓励外资,但不是在大马买地、开发土地,然后卖给不住在这里的外国人。如果超过七十万的中国人获得公民权,进而在大选中投票,马来西亚将丧失政治主导权。」

**马国投资生变,负债总额逾三倍市值**

于是马哈地上台后,推翻多项原先由纳吉核定的重大建设计画,首先是与中国重新谈判东海岸铁路专案,并且取消中国承建从吉隆坡到新加坡的新隆高铁计画。东海岸铁路全长六八八公里,投资五五○亿马币,二○一七年八月九日已在关丹正式开工。新隆高铁全长三五○公里,造价一七○亿美元,是东南亚投资金额最大的基建项目。第三把刀砍向碧桂园,这使得杨国强的造岛计画面临重大挫折,碧桂园在大马投资金额庞大,这是碧桂园最大压力之所在。

从碧桂园大举出击看到今天面临的困境,这正是中国房地产业面临的最大挑战,碧桂园在香港上市公司负债总额五○九九亿元人民币,目前的市值是二五八五亿港币,如果把碧桂园整个加起来,负债总额超过九千亿元人民币,由于负债金额庞大,碧桂园必须以快制快,创造高速金流、加速回收,这也是「高周转」出现的困境,且全中国房地产企业都有这个情况。

把中国前十大地产集团摊开来看,大多数负债金额都十分庞大,例如中国恒大负债总额是一兆一五八三亿元人民币,这在台湾是非常不可思议的事,台湾的企业负债几十亿元或上百亿元台币已经是很大的债务,但中国举债上兆元人民币的企业至少有两家,除了中国恒大,还有万科地产的一兆二八九亿元人民币。

**地产集团负债惊人,万科、融创股价腰斩**

恒大二○○九年十一月在香港挂牌,股票代号「三三三三」,总共发行一三二.九六亿股,去年营收三五九七亿港币,净利是二八一亿港币,受到债务过高的影响,恒大今年一度从三十二.五港币跌到十八.一八港币,股价差点腰斩,市值从四三一九亿港币跌到二四一六亿港币,最近股价弹升到三十港币以上,市值回到三九○一亿港币,恒大集团创办人许家印在近几个月斥资八五○○万美元回购三三○○万股恒大股票,稳定股价走势,这当中恒大有一一○○亿美元的债务,是市场担心的大地雷。

另一家万科地产到第二季为止,负债又上升到一.一九三六兆元人民币,去年上半年万科的负债只有七六八一亿元人民币,一年之间万科债务增加三七一二亿元人民币,万科股价市值才二三二二.九亿元人民币。今年以来万科股价跌跌不休,从最高四十二.二四跌到二十.五二元人民币,跌幅超过五成,如果与去年上半年同期相较,万科的营收从六九八亿元人民币冲高到一○五九.七亿元人民币,净利润从一○○.五二亿元人民币拉升到一三五.二亿元人民币,但股价跌势十分惊人,市场似乎看淡万科的未来。

另一家高举负债的地产企业首推绿地集团,到第一季为止,财报上的负债是七七○一.九六亿元人民币,但今年以来股价从一○.四二元人民币跌到五.九五元人民币,目前市值只有七六二.九亿元人民币,这是股价市值与企业负债差距最大的地产企业。

其实在去年中,绿地集团已发布集团经营利益太低、负债比偏高,各种逾期债务高达四五七五亿元人民币,旗下辽宁子公司逾期七十八到三七○天的短期债务,高达二四七五亿元人民币,逾期一九二到七○三天的各项债务,达四五七五亿元人民币,绿地辽宁子公司欠的是一些小银行的钱,甚至私募基金的钱也违约了,这个债务风暴正考验绿地集团的未来。从财报上来看,在中国房地产市况水涨船高下,到今年第一季为止,绿地营收七四八.三四亿元人民币,净利也有三四.九亿元人民币,在庞大债务压力下,绿地仍保有获利,但债务危机很可能把绿地的未来吞噬。

中国另一个大债企业是融创中国,融创中国股价从四十三.五五港币跌到二十一.五五港币,市值少了一半,总市值剩下一○九五亿港币,融创尚未公布半年报,但若观察融创近三年负债的膨胀速度实在惊人,二○一五年融创负债一一四六.八三亿港币,一六年膨胀到二九八六.九亿港币,去年快速增加到六八六三.五八亿港币,融创负责人孙宏斌过去一年多来,除了接下乐视网,还接了王健林的项目,负债膨胀的速度远远大过股票市值的增长。

另一家大债企业是保利地产,与去年上半年相较,保利债务从四五八九.九亿元人民币快速冲高到六四五五.二五亿元人民币,今年半年报保利营收五九五.三五亿元人民币,税后净利一二六.九四亿元人民币,比去年同期成长,但股价仍从十八.七四元人民币跌到一○.二三元人民币,市值剩下一四○八亿元人民币。

除了这些大债企业,中国知名的地产商负债都以千亿元人民币起跳,像万达集团王健林负债四二○五亿元人民币,金地集团一六六四.六亿元人民币,许荣茂的世茂房地产负债是一七三六亿港币,龙湖集团是一四九七.一五亿港币,中国海外是三四三九.六五亿港币。

**山西土地拍卖流标,房市泡沫陷入警讯**

在中国房地产奔驰的年代,这些高举负债的企业,在水涨船高的环境下可以掩盖经营风险,一旦水位退潮,这次中美贸易战会不会意外戳破中国房市泡沫?这是值得注意的焦点。

最近被称为史诗级的土地拍卖,山西省会太原市八月十日举行大规模土地拍卖,省政府拿出热点区域八大黄金地块拍卖,总面积八十二.七一万平方公里,拍卖底价是一三○.八二亿元人民币,本来山西省政府是为了改善财政压力,结果全部流标,这其中有六块土地没有企业参与招标,有两块是报价未及底价,这可能是中国在房地产热度中,第一个降温的警讯。

中国的股市市值约六兆美元,约四十一兆元人民币,但房地产市值高达四三○兆元人民币,房地产创造的市值是股市的十倍,股市的下挫对中国经济影响有限,但如果中国房地产泡沫吹破,这是中国经济的一颗原子弹,房地产企业的超高债务压力,仍然是一颗不定时炸弹。(完)

注: 1.专栏作者老谢--谢金河,为《今周刊》发行人兼财讯文化事业执行长。

2.以上评论不代表路透立场。 (整理 高洁如;审校 张喜良)

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