October 9, 2019 / 6:00 AM / 12 days ago

专栏节选:台湾房市春暖花开?商办大楼将谷底翻升--今周刊「老谢开讲」

向来看空房市多年的戴德梁行董事总经理颜炳立,在第四季的市场分析报告中提到,今年前三季土地市场交易量突破二千亿元,缔造史上土地交易最新纪录,因此他下了一个结论:二○一九年Q4土地市场的寒冬将结束,二○二○年房市春暖花开。颜炳立一直都被视为房地产的空头总司令,这一个「翻多」的讯号,立即成为十月三日经济版的头条新闻。大家关注的台湾房地产市场,真的春暖花开了?

戴德梁行的第四季季报大致有几个重点,颜炳立这样说:一九年Q4在冷的市场里,创高价的星火无法燎原;一九年Q4土地交易爆量,二○二○年「备面粉等风」。他说:土地爆量的市场,只有商场斗争,没有左右手的事,别用自己的角度看市场,一九年Q4笑看商场斗争,静观市场结果。一九年冷静的市场,写下商用市场的新高及台湾土地交易市场的历史纪录,战将拔剑四顾茫然,二○二○年的市场依旧预售屋、新成屋、中古屋拚价厮杀,量价、买气是观察指标,这是戴德梁行第四季房市展望报告的结论。颜炳立一改原来的悲观论调,对明年房市出现「春暖花开」的期待,对房市有如注入一股强心剂。这个华丽转身,对低迷房市立刻带来卖压减轻、买气增强的效果。

过去十年来,台湾房市交易由热络转淡,最明显的数字在全台各类房屋移转栋数,二○○八年全年房屋移转栋数达三十七.九三万栋,到二○一七年降到二十六.六万栋,去年是二十七.八万栋,今年可能上看三十万栋。房屋移转栋数也常成为房地产专家多空争议的焦点,像不动产仲介公会荣誉理事长李同荣认为,一七年第四季房市会从谷底爬起来,但颜炳立认为房屋移转栋数没有达到三十万栋的目标,房市不会旺起来。

**房市交易转冷,移转栋数逐年下滑**

其实台湾房市由热转冷,这跟马英九执政时代的房地产课税有关,大家都知道马总统上任后将遗赠税率降至一○%,带动一波台商鲑鱼返乡、回乡置产的浪潮,尤其是豪宅价格惊人大涨,这是○八年房屋移转栋数创新高的最大动能由来。但是房市炒作过头,房价高涨成为民怨之首,于是当时担任财政部长的张盛和开始采取压抑房市的措施,包括对豪宅按照路段率加课房屋税、地价税,冲击最大的是一五年六月五日立法院三读通过房地合一税取代现行土地与房屋税分离课征的双轨制,凡是在两年以内交易的,按照市价课征所得税四五%的最高税率,这一条房地合一税,让所有市场短线客从此消失踪迹。

房地合一税上路之前,大家都记得市场上有知名的「三黄一刘」,像手上囤积豪宅的黄勇义、黄家进,买下帝宝的刘妈妈等人,在重税伺候下,市场短线投资客纷纷退场,房屋移转栋数也跟着逐年下滑,最低点出现在一七年。一八年房屋移转栋数首度超越前一年,今年肯定超过一八年,这也是颜炳立改口看多的重要依据。

房市出现多空大转折,最大的动能仍得从台商回流看起,到十月三日为止,这一波申请回台投资的企业已达一四六家,承诺投资的金额达六一五二亿元,可望带动五万三一四六人就业,这是改变过去三十年台湾人流、物流、金流外流最大的一股力量。这当中,有两个重点值得思考,一是这次经济部周周公布回台投资台商的家数、投资金额以及创造的就业人数,这是以数字昭公信最好的方式。

过去我们说台商回流,没有数字当依据,只能沦为主观的个人判断,这次有了白纸黑字,大家都不必争辩;二是申请回流的台商这回不再琵琶半遮面,经济部刚公布回台投资台商时,很多台商害怕被对岸找麻烦,都要求不要公布公司名称,改以英文字母代替,或是「中部某工具机大厂」,大家担心回台投资被「秋后算帐」,但现在大家都很大方公开自己公司的名字。

这显示这一波在中美贸易战推波下,回台投资将成为常态,不是像过去只有口头承诺。这当中又有两个重点,一是台商在中国形势的改变,三十年前台商一窝蜂到中国投资,那时中国招商力度大,各省市从书记到市长亲自带头招商,台商挑地容易,租税又享有优惠,土地、工资相对廉价,中国人对台商十分友善,这是西进热潮的起源。

**支撑房市主因:刚性需求稳定、台商回流效应**

三十年后,中国工资、土地价格已经数倍翻涨,再加上租税、设厂条件都比过去三十年更严格,没有竞争力的台资企业更不容易在中国激烈竞争的市场存活下来。这次中美贸易战一拳打出去,正好成为迫使台商从中国生产基地出走的最后一根稻草,台湾的传统产业需要大量人力及土地往南方移动,但生产高附加价值的中间零组件产业,或是中美贸易战之内的敏感产业,如安全监控、云端伺服器等只能返回台湾生产,最具代表性的是广达以四十二.八亿元取得中环华亚科技园区的土地。

台商回流带动的猎地行动,是改变台湾房市的重要临界点。九月三十日,中华经济研究院公布九月非制造业采购经理人指数(NMI)续跌到五一%,但营造及不动产表现亮眼,在刚性需求支撑及台商回流效应,未来六个月展望指数上升到六二.五%,写下中经院编制这个指数的新高纪录。中经院报告说,非制造业当前表现的是内需没有很热络,陆客限缩来台造成冲击,但是政府努力推出各种减缓冲击的措施,且效果不错,营造及不动产业也表现亮眼,破除农历鬼月效应「淡季不淡」。

中经院表示,支撑房市的两大主因一是刚性需求稳定,二是台商回流效应。有房地合一税,这些年纯投资户退场,取而代之的是自住型的买方市场,建商经营型态也改变,从过去推出百坪以上大坪数豪宅,改成低总价、自住型的小坪数建案,另一个是租金市场回稳。

根据房仲业资料,全国房屋租金指数在过去一○二个月未曾跌过,其中只有一个月持平,租金价格稳健上扬,可以看出自住型需求稳健上升,反映市场对住宅品质较好的房屋需求强劲,这也可以看出房市从一四、一五年开始显著下滑后,经过五年修正,底部已逐渐确立,而台商回流带来房地产这一年新动能,这是值得留意的一个讯号。

戴德梁行公布今年前三季土地交易量达二三一八亿元,其中商业用地占四二.一六%,住宅用地占四一.一六%,占了八成以上,其中京华城成交三七二亿元是历年最大单笔土地交易,颜炳立认为,从土地爆量来分析,买方多半具有开发背景,推测出手就是「备面粉等风」,建商已嗅到市场经过多年盘整后等待复苏,长虹建设董事长李文造认为,台商回流带动房市,住宅市场受惠还有两、三年好景。

**大坪数豪宅买气愈趋显弱**

长虹建设是获利最好的上市建商之一,过去七年有三年获利超过一个股本,尤其是一三年台北内湖大楼交易,长虹建设EPS写下二十.三五元纪录,今年再赚一个资本额的机率很大。房地产交易活络也可以从土增税八月税收及件数双双成长,看出房市回温的讯息。蛰伏多年的房地产市场,有春暖花开的机会。

台湾房市经过多年奔驰,房价已不再低廉,尤其在张盛和当财长时代推出房地合一税猎杀短线投资客,而且对豪宅持有税,包括地价税、房屋税等税率全面加重,且对拥有四户以上豪宅的个人加重课税,大大限制了豪宅买气,这几年小坪数、低总价的自住型「好宅」会成为市场主流,但更值得注意的市场新亮点,可能是在商用不动产。

像是这几年台湾A级商办大楼供应量有限,一○一大楼、南山广场大楼的A级商办,租金都水涨船高,过去十年的豪宅效应中,双北最显著的特征是,很多办公大楼拆掉后改成豪宅,这个现象我从台北南京东路走路到公司上班,一路望去,这种建在路边的豪宅遍地都是,当办公大楼逐渐变成豪宅,这是过去三十年台湾人流、物流、金流全面外流下的必然结果,现在台商回流,第一个受益的是台湾工业区土地全面上涨,下一个需求会出现在商办。

**台北南港、台中七期炙手可热**

一个月前,联聚建设董事长江韦仑邀请我参观即将完工的「联聚中雍」,江韦仑是台中市豪宅一哥,他推出联聚一系列的豪宅都令人惊叹,这次他跨足商办第一件代表作「联聚中雍」,的确气势不凡。这座位在台中七期的商办大楼总案量一二五亿元,我在即将完工的大楼内看到各个楼层已有企业进驻,包括亿丰窗帘、在香港上市的精品鞋代工大厂九兴控股,汽车齿轮箱的和大及全球最大黏扣件厂百和都已经预约进驻。「联聚中雍」还没有正式推出,已售出七成,可以想见停滞多年的商用不动产市场在这一波台商回流浪潮中真正激荡出买气。

一直致力推出最高品味豪宅的联聚建设,今年出现两个前所未见的大转机,一个是首次切入最顶级商办,从实价登录来看,「联聚中雍」成交价从四楼的五十三万元起,到二十七、八楼的六十九.八万元起,已经写下台中商办新天价。亿丰窗帘是一口气买入三个楼层,以江韦仑一向讲究建筑美学与气质,这么顶级的商办大楼挑高四米五、三十九层高达一九二公尺,全栋采用玻璃帷幕搭配顶级石材,同时退缩三十五米与两侧新光三越、大远百广场相衔接,「联聚中雍」将是全台中市最新的顶级商办;另外,江韦仑手上还有位于七期市政路、河南路口的「联聚瑞安」及位于朝富路、老虎城购物中心旁的「联聚中汇」,联聚再趋活跃,可以看出江韦仑已嗅出台商回流带来的新投资商机。

联聚也考虑瞄准中价位市场,联聚成立副品牌理仁建设,将锁定二○○○至二八○○万元的价位,降低门槛。江韦仑表示,顶级市场有限,房市在变,他也必须跟着改变,他希望推出较低总价的住宅,让一般人买得起联聚盖的房子。这位沉浸在房地产十几年,眼光卓着的房市业者,今年的策略转折值得大家注意。

今年联强国际总裁杜书伍与南港轮胎名誉董事长林学圃,共同举办签约仪式,联强国际斥资五十.八七亿元买下南港轮胎今年最大巨作「世界明珠」,每坪平均单价一○○万元,再度写下南港商办高价。联强国际买下「世界明珠」数个楼层,将规画作为未来企业总部。

台湾房市可能春暖花开,但最值得留意的是台商回流带动的商用不动产市场! (完)

注: 1.专栏作者老谢--谢金河,为《今周刊》发行人兼财讯文化事业执行长。

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