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港报社评:一年两诞地王,难言社会之福--明报11月16日
2017年11月16日 / 凌晨2点28分 / 1 个月前

港报社评:一年两诞地王,难言社会之福--明报11月16日

本港又有新地王,长沙湾一幅临海住宅地皮,由信和牵头的财团以172.88亿元投得,打破今年初鸭脷洲地王创下的168.55亿元纪录,单是「面粉价」已等于目前区内二手单位的「面包价」。本港楼市陷入疯狂状态,短短一年两度诞生住宅地王,政府库房进帐丰厚,投资者乐见楼价水涨船高,可是对一般市民来说却难言是好事。楼价水平已跟普罗大众承担能力完全脱节,地王诞生所见证的,不过是楼市「癫价」的荒谬,实非社会之福。

近年本港楼价愈飈愈高,地价愈抢愈贵。香港历史上有7幅价值逾百亿元的住宅地王,当中6幅均于过去7年诞生,今年更先后诞下两幅住宅地王。今年2月,内房发展商龙光和合景泰富联手以168.55亿元,投得鸭脷洲利南道地皮,较市场预期上限高出近五成,就连财政司长陈茂波亦直言价钱超乎政府预期,卖地价格之高令人担忧。至于今次长沙湾地王争夺战,轮到本港发展商「发威」,由信和置业伙拍多间发展商投得地皮。

过去半年,内房来港高价争地的趋势有所放缓,今次长沙湾地王再创地价新高,反映本港发展商认为,未来数年楼价仍将持续高企,值得「重锤出击」竞投优质地皮。虽然长沙湾并非传统豪宅地段,新地王附近还有污水处理厂,然而由于项目位处市区,规模大又有海景,甚为罕有,早前新地又以天价50亿元夺得毗邻酒店地皮,无论是本地还是内房发展商,今次出价都相当进取。市场人士早已估计有可能打破鸭脷洲地王纪录,最终中标价为172.88亿元,接近市场预期上限的178亿元,平均每尺楼面地价1.75万元,相当于目前区内部分二手楼宇尺价水平。

有市场人士认为,长沙湾地王中标价「尚算合理」,起码未达到尺价超过2万元的「疯狂水平」,然而当「面粉价」高达每尺1.75万元,楼宇落成后的「面包价」超过3万元,绝非天方夜谭。届时一个面积400平方尺的单位,售价随时可能达到1200万元,这对一般市民来说,根本是无法承担的金额。所谓「中标价尚算合理」的说法,必须放在「楼市早已疯癫得完全不合理」的大前提之下理解。现今香港楼市最荒谬之处,就是习非成是,愈来愈多人迫于无奈,把不合理的地价楼价水平当成「正常」基准,用来判断楼市走势是否合理。

就算不看未来只看今朝,长沙湾一年内先后出了两幅「地王」,一幅是最贵酒店用地,一幅是最贵住宅地皮,势必刺激区内楼价进一步飈升,为全港炽热楼市加柴添火。虽然今次新地未能夺下地王,与旗下的毗邻酒店地皮发挥最大协同效应,不过新地在区内还有其他住宅项目即将推售,一样可望因为区内楼价「水涨船高」而受惠。今年初鸭脷洲利南道临海项目成为全港地王,破尽卖地纪录,为「市道向好」的说法推波助澜,刺激楼市升势,二手楼价接连破顶,多家发展商趁机将货尾加价应市,有楼盘尺价较首推时大幅上调近六成,发展商还说已经「相当克制」。类似情况会否再度重演,值得密切留意。

卖地高价成交,可以为库房带来巨大收入,可是「面粉价推高面包价」的情况,无疑令人忧心。楼市对息口十分敏感,美国已经进入加息周期,一般认为楼市应该到了调整的时候,可是现实却是楼价地价节节新高,一般市民置业愈益困难,发展商也要承担不少风险。虽然目前市场资金仍然充裕,息口因素没有太多人在意,可是楼市不可能长旺长红,一旦未来数年市况逆转,形势可以变得相当严峻。20年前,信和以「摸顶价」118.2亿元投得小西湾地皮,亦即现时的蓝湾半岛,未料不旋踵亚洲金融风暴骤至,地价楼价大跌,正是一次惨痛教训。今次信和伙拍多间发展商投下地王,相信也是考虑到项目规模大金额高,合组财团可以减低投资风险。

信和需要重锤出击投地,一大原因是它不像本港部分发展商般,囤积了大量新界农地,可以在补地价后发展。本港土地供应短缺,是地价楼价愈飈愈高的主因,最大得益者是手上已拥有大量土地的发展商。政府必须大量增加土地供应,才能遏抑楼价,部分人士出于环保考虑,反对政府造地增加供应,到头来有可能只是帮了既得利益者发大财,令楼价继续居高不下。这个残酷现实,让人无奈、无言。(完)

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