November 15, 2018 / 12:44 AM / in a month

港报社评:从全球楼市转势看港辣招存废--信报11月15日

本港楼市牛足十年,罕有出现蚀让个案,日前东涌东堤湾畔一个顶层连双平台复式单位却淌下该屋苑多年来的「第一滴血」,原业主据报与买家拉锯议价多达十次,最终以一千一百八十八万元成交,非但较四月第一口叫价削逾五百万元,亦比银行的估值低约三成,持货三年录得账面亏损十二万元。

这个东堤湾畔单位蚀让易手,也许如部分市场人士所指属「个别事件」,但二手屋苑劈价潮愈演愈烈,成交价远低于银行估值的案例比比皆是,业主看淡后市彰彰明甚。随着趁物业仍有利润而沽货「止赚」者愈来愈多,本港楼市急剧转势的预期正在自我实现。

仲量联行日前估计,本港楼价至明年底将下跌百分之十五,若中美贸易战持续恶化,在最坏情况下,跌幅可达百分之二十五。该行认为,香港楼市长达十年的上升周期已画上句号,建议政府尽快藉减辣为楼市开「逃生门」。

业界本着自身利益或市场大局要求放宽冷却楼市措施可以理解,但必须认清的是,政府的辣招和金管局的逆周期措施,只是透过加重置业成本,阻挡能力不足的买家勉强上车,从而达到为楼市降温和确保金融体系稳健两大目标,可是无法影响真正主宰楼价起落的宏观大环境,诸如流动性松紧、经济与就业,以及至关重要的市场信心等。

政府近年干预楼市的招数层层叠辣上加辣,惟楼价依然连番破顶,市民为置业艰难怨声载道。辣招既然无助遏抑楼价,减辣应该也阻止不了楼市逆转,若政府急不及待匆匆减辣,结果非但打不开「逃生门」,反而予人政策目标前后不一之感。

仲量联行提及香港楼市十年上升周期恐已结束,无独有偶,新一期《经济学人》刊载了一篇非常「适时」的评论,深入探讨全球大城市楼价近期同步下调的底因。我们认为,有两点对香港甚有参考价值。

一、二○○八年金融海啸后,全球央行纷纷实施超宽松货币政策,大城市物业需求不仅来自本地用家和投资者,财力雄厚的机构大户及中国、俄罗斯等海外买家,或出于「寻息」(yield-seeking)需要,或因政治理由把资金调离本国,对世界各地「砖头」趋之若鹜,大城市物业彷佛成为政府债券一类低回报安全资产的替代品,当中尤以伦敦、纽约、香港、悉尼等国际或区域金融中心的物业最受环球资金追捧。

二、大都会物业在海外买家眼中犹如一个「独特的资产类别」(a distinct asset class),楼价愈抢愈高,环球政经风向以至货币政策逆转引发的债息变动,对楼价的影响早已超出本土因素,令世界主要城市物业价格齐上齐落的格局益发明显,悉尼、伦敦、香港等地楼价近月不是下跌便是升势放缓,从这个角度看绝非偶然。

归根结柢,辣招不过是游资四窜推高楼价的副产品,以课征重税或收紧楼宇按揭成数应对楼价疯涨的不止香港。然而,综观各地经验,在买家心态出现明显转变之前,辣招往往只能把需求从一个市场推向另一个市场,香港是把楼市购买力由二手住宅推向一手新盘;放眼万里之外的加拿大,温哥华于二○一六年针对海外投资者征税,当地楼市交投确实因此萎缩,但买家第一时间移师多伦多,极速炒起当地楼市之余,还迫使该市所在的安大略省照办煮碗,为遏楼价向外国买家重手征税。

全球政经环境正在迅速改变,流动性已不再像过去几年般充裕,不论香港还是其他国际大都会,楼市已由卖家市场变为买家主导,政府应认真检讨相关转变跟推出辣招的原意是否仍然吻合再作定夺,以免被骤变的市况及业界压力牵着鼻子走。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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