November 9, 2018 / 12:46 AM / 9 days ago

港报社评:以正面态度看待楼价下跌--信报11月9日

本港楼市转吹淡风,九月份新申请住宅按揭贷款宗数按月剧减五成六,创一九九八年有纪录以来的最大单月跌幅。因应外界对金管局放宽逆周期措施的憧憬,总裁陈德霖周初于立法会上表示,市民置业情绪确已受到中美贸易战影响,但楼市周期是否逆转需时观察,在确认转势之前,金管局不会贸然“减辣”;惟一旦得出楼市进入下行周期的结论,当局将考虑放宽逆周期措施,然而陈德霖强调一切言之尚早。

全球流动性逐步收紧,贸易战令股楼等资产价格受压,世界各地物业市场早已阴霾密布,当中长期高踞于环球最难负担房产市场前列的悉尼,上月楼价按年急挫百分之七点四,跌幅为二十八年来最大。当地业界眉头大皱,深恐澳洲楼市在悉尼、墨尔本等大城市带动下迅速步入史上最严峻的低潮。香港楼市近期始出现较明显的调整,相形之下已称得上“姗姗来迟”。

过去几年,港府以名目不同的物业印花税配合金管局多轮逆周期措施,试图替热火朝天的楼市降温并确保金融体系稳健。“辣招”实施后,炒家无疑已绝迹市场,二手物业成交更因买卖双方税负大增而稀稀疏疏,但市民置业的刚性需求依然有增无减,而发展商趁机向买家提供高成数按揭争相抢客,令大批有意置业却苦于首期不足或无法通过银行压力测试的市民得以顺利“上车”。

“辣招”遏止不了楼价疯涨,主要的客观效果反而是把购买力从二手市场推向一手新盘。本港楼市会否步悉尼后尘?论参考性,大不列颠楼市其实更具他山之石的作用。

英国楼价近年节节上升,置业艰难引发的民怨不下香港。政府为协助望楼兴叹的国民一圆置业梦,自二○一三年起推出名为“帮你买”(Help-to-Buy)的购房援助计划,申请者只须拿出相当于楼价百分之五的首期,并选择符合价格上限的新建住宅物业,政府便会向准买家提供最多等同楼价两成的五年期免息贷款,既为首置人士填补银行按揭不足,亦有为发展商创造需求,鼓励业界多建住宅增加供应的作用。

英国政府原以为“帮你买”可一石二鸟,讵料计划推出五年却惹来如潮劣评,皆因发展商并没有像当局期望般大增供应,一手与二手物业的价格差距更是愈拉愈阔,与香港可谓殊途同归。眼见有意置业人士“上车”不比以往容易,发展商更成为新建物业“溢价”的主要得益者,不少人如鲠在喉不吐不快,戏称“帮你买”应正名为“帮你卖”(Help-to-Sell),藉此宣泄对政府浪费数以百亿英镑计公帑的不满。

与澳洲一样,英国楼市面临愈来愈大的下行压力。根据全英最大建屋合作社Nationwide的最新数字,大不列颠整体楼价(不限于伦敦)十月份按年仅升百分之一点六,表现为二○一三年五月以来最呆滞。更值得注意的是,按照Nationwide的住宅物业成交分类,以外国买家为主的“现金交易”(Cash Transactions)类别,以及反映投资需求的“以租养房”(Buy-to-Let)类别,过去一两年成交俱大幅回落,各环节中只有首次置业(First-time Buyers, FTB)成交宗数保持上升势头。不难推断,若非英国楼市仍有一批靠“帮你买”的首次置业买家高价购入新楼,该国楼价上月恐怕不止跑输通胀,而是出现真跌(按年录得名义〔nominal〕跌幅),问题是这股全靠高成数按揭支撑的购买力,尚可维持多久。

拥有属于自己的安乐窝乃世上许多人的梦想,但为求上车不惜掏空两代人的积蓄,又或剥夺对经济更具效益项目的资源来协助国民置业,高楼价引发的种种不健康现象更值得社会关注。世界各地楼市从早已脱离现实的水平下调,不过是另类“中值回归”而已。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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