July 31, 2018 / 1:37 AM / 4 months ago

港报社评:公私营合作开拓土地,建立可信机制是前提--明报7月31日

土地大辩论5个月公众谘询,迄今已过了一半,土地供应专责小组将于8月举行大型抽样民调,以便稍后向政府提交意见。土地大辩论步入关键时刻,是时候逐一审视各大选项。土地小组4个短中期选项,以发展新界私人农地储备争议最大,政府倾向公私营合作模式,尽快释放土地,惟民间不少声音主张政府直接收回闲置农地建屋,两种迥异取态,反映两套围绕政府与发展商关系的对立观点,然而增加短期土地供应乃务实课题,没必要自困于二元对立非此即彼,有些土地政府可视乎情况直接收回,有些可以与发展商合作,前提是政府建立可信机制,杜绝官商勾结利益输送。

土地大辩论开展至今,社会上仍然有声音质疑土地小组「夸大」土地供应短缺,扬言香港「没有土地供应问题,只有土地分配问题」,云云。政府为了解决港人住屋需要,当然有责任正视土地分配问题、多为市民兴建资助房屋,然而这可不等于香港没有土地供应问题,市民希望「住好些住大些」,也需要更多的医疗安老等社会服务,凡此种种都需要更多土地供应,如果只是因为不满「地产霸权」,就连增加土地供应的现实需要也予以否定,未免不智。不管政府对各个短中长期土地选项有何倾向,公众都应该说清楚对增加土地供应的看法,让道理愈辩愈明。

增加短中长期土地供应,大原则一定是多管齐下。长远来说,维港以外填海乃是必然选项,只是远水难救近火,所有短中期供应选项,包括发展私人农地储备和棕地,以及收回部分私人会所用地等,全都需要派上用场。过去数十年,各大发展商在新界收购大量农地,估计累积超过1000公顷,这些荒废农地缺乏交通基建等配套,长期「晒月光」。对于如何释放这些土地,政府主张公私营合作,由当局提供水电交通基建等诱因,吸引发展商将这些荒废农地拿出来发展,按照指定比例兴建私楼和资助房屋,然而亦有人主张引用《收回土地条例》,由政府直接征用这些私人土地,兴建公共房屋。

两种意见有同一目标,即利用新界私人农地建屋,惟手法南辕北辙,关键在于两者对政府与发展商关系,有着截然不同的看法。公私营合作,讲的是政府与发展商可以携手共赢,为社会争取最大利益;直接收回土地,强调的是政府不止要划清界线,还必须跟发展商斗争,才能捍卫社会利益。

在不少市民心目中,「地产霸权」与「官商勾结」就是一枚硬币的两面,过往政府偏袒发展商事例罄竹难书,无论是纵容兴建发水楼,又或滥用酌情权向发展商多批土地,全都令人觉得政府是明益发展商,市民忧虑官商勾结利益输送,绝非无的放矢,然而公私营合作确是短期释放大量土地建屋的最有效方法。本港短中期土地短缺严重,凡是可以大幅增加供应的方法,都应该考虑,没必要因噎废食,看待政府与发展商关系亦没必要一刀切,只容许在「合作」或「斗争」二择其一。如果政府能提出一套独立、透明和可信机制防止利益输送,在此前提之下,公私营合作仍可以考虑。

政府若要推动公私营合作,必须先定出几项基本原则。首先,政府为项目投入的公帑,至少要换回等值的公营房屋;其次,私人发展商要补足地价。政府应订明,凡是公私营合作项目,公私营房屋比例起码应为六对四之比,至少与长远房屋策略督导委员会所定下的标准看齐;监于昔日官商勾结劣绩,政府必须建立一套各界信服的补地价机制。过去补地价程序长期由少数政府官员主导,缺乏独立专业人士参与,如何厘定金额毫无透明度,即使4年前当局推出新措施,改善补地价机制,情况仍未见显著改善。当局有必要让更多独立专业人士参与补地价决定,确保机制更为公平开放,释除卖大包明益发展商的疑虑。

公私营合作开发新界农地,无可避免牵涉到整合土地乃至「地换地」问题,如何公平公正衡量每块土地价值、做到等价交换,是关键所在,这个关键点必须交由独立于政府的机构处理,否则不可能有公信力。有意见主张成立「公私营合作管理局」,专责审理公私营合作项目;理论上,政府也可考虑以合营公司模式,负责整个发展区规划,在公司董事局引入独立董事,负起监察角色。设立专门机构处理公私营合作项目,精义在于落实独立监督,防止利益输送,如果当局能确保不同界别独立人士可以参与决策、保证过程公开透明,公私营合作仍是一个可以考虑的选择。当然,政府也应该视乎情况,在有需要时基于公众利益直接收回土地,说明政府并非不敢向发展商说不。(完)

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