September 21, 2018 / 1:13 AM / a month ago

港报社评:土地开发政出多门,大刀阔斧精简流程--明报9月21日

本港土地供应短缺水深火热,觅地建屋需要多管齐下,亦要精简开发土地程序。根据政府现行程序,一般「生地」通过规划研究和法定程序变成「熟地」,需时大约10年,填海建屋过程就更漫长,由技术可行研究到有楼可售,可能要花上差不多20年。政府部门繁文缛节太多,审批工作政出多门,架牀叠屋,标准不一,为免继续蹉跎岁月,政府必须大刀阔斧改革土地开发程序,小修小补缩短区区数月时间,不过是杯水车薪,无助改善情况。

过去20年,政府土地开发速度愈拖愈慢,启德空地「晒月光」10多年,近年才开始拍卖土地建屋;楼宇项目发展期亦由过往3至4年,增至目前7至8年。港英时代推出「玫瑰园计划」填海造地兴建新机场,由规划到落成投入服务,花了仅仅9年时间。今时今日填海技术更为进步,造地更快更环保,然而讽刺的是,现在本港一般填海工程最快也要11年才能落实完成,单是前期技术可行研究就要超过两年,之后再要就工程规划多轮谘询公众,加上环评和城规等法定程序,前后需时接近4年,这还未计向立法会申请拨款所需的时间。

本港可以即时用来发展房屋的「熟地」买少见少,土地供应专责小组多个短中期土地供应选项,涉及的都是「生地」,政府既需重新规划土地用途,又要公众谘询、收地清拆、平整地盘和兴建基建配套,由「生地」变成「熟地」再到楼宇落成,需要11至14年,若属新发展区一类大型项目,所花时间更长。诚然,土地规划开发变慢,部分是「民主的代价」,政府难再独断独行,需要谘询公众,还可能要应付司法覆核,可是政府规划审批流程显然也出了重大问题,浪费不少光阴。土地小组表示,本港未来8年缺地至少815公顷,当局若不精简土地开发流程,莫说填海建屋要等上接近20年,即使是改划土地用途建屋的短中期选项,也可能变成耗时10多年的中长期项目,「近水」变「远水」,救不了火烧眼眉的土地短缺危机。

行政长官林郑月娥提出加快土地审批流程,去年发展局成立精简发展管制督导小组,检视土地发展的规划审批程序,预料今年底提出首批精简措施。政府愿意正视问题当然是好事,然而最重要是对症下药交出成绩,如果精简措施仅属小修小补,雷声大雨点小,对于加快土地开发,难望带来显著帮助。

当前土地发展审批程序最大问题,在于政出多门,各有标准,互不统属,工作重复。政府审批土地程序繁复,规划署、地政总署、屋宇署3个部门依据各自职能和权限行事,规划署负责土地用途分区工作,地政总署负责批地事宜,屋宇署则负责建筑物规管。发展商先要向规划署申请改划土地用途,规划署谘询公众,确认符合规划要求后,发展商才可拿着地契,向地政总署申请补地价发展住宅,完成程序后始可向屋宇署入则建屋。开发土地建屋「过三关」,本已耗费不少时间,三署审批标准不一,对楼面面积、地盘覆盖率及建筑高度等参数定义存在差异,更带来不少麻烦。

以楼宇高度为例,屋宇署与地政总署已有不同计算准则;就算是同属发展局的规划署及地政总署,也各有一套计算楼宇建筑面积的标准。规划署从规划角度,不将住宅物业最低3层的停车场计入住宅建筑面积,惟地政总署则认为,地契只要求最低两层作停车场用途,若第3层也用作停车场,便应计入住宅建筑面积。发展商周旋于3个部门之间,单是文件往来、厘清计算准则、审批复查等程序,已耗费不少时间。地政总署根据土地契约条款审查发展图则,不设法定时限,更容易导致审批工作进一步拖长。

政府若要加快改划土地建屋,必须拆墙松绑,大刀阔斧精简流程,改善政府部门处事官僚作风。当局需要统一规划、地政、屋宇三署的审批标准和技术参数定义,不同部门就建筑图则等同一范畴重叠审批,更应尽量避免。除了理顺三署分工,当局亦要加强三署协作,使整个土地发展工作一气呵成。此外,政府亦应研究如何在不损公众参与的原则下,压缩前期规划研究的时间,加快生地变熟地的时间。

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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