June 14, 2018 / 2:07 AM / 5 months ago

港报社评:开征一手楼空置税聊胜于无--信报6月14日

本月初财政司司长陈茂波在立法会表示,开征空置税的研究已接近最后阶段,及至昨日,特首林郑月娥又在立法会指出,本月内交代空置税问题。看情况,政府开征空置税如箭在弦,而且根据近日放出来的风声,空置税只针对落成未卖的一手新盘,二手物业不受影响。

一手楼空置税若然开征,目的是防止地产商囤积居奇,利用变相的惩罚手段促使已建单位尽快推出市场,增加供应满足需求从而遏止楼价继续急升。尽管现时未有具体的操作细节,但观乎官场、政界与坊间流传的种种消息,仍可初步尝试分析一下空置税对于平抑楼价究竟有没有效用。简单地说,假如空置率其实并不高,而空置税的「罚额」又只是隔靴搔痒的话,那么这项措施极其量摆摆「纸板」姿势,纯粹展示政府并非漠视困扰民心的房屋问题而已。

空置税的构思追本溯源已谈了很多个年头,打从曾荫权年代开始,横跨梁振英年代迄今,基本上官方取态是研究研究再研究,毫无落实的意愿,主要原因既来自地产商阻力,也由于香港楼宇囤积情况确实不算严重,二十年来住宅平均空置率约百分之四至百分之五,刻意持货不卖等待善价而沽的现象并不显著。

时光飞逝来到林郑年代,为什么空置税的议题重新热炽起来?也许官方察觉情况有变,财爷陈茂波引述运房局数据指出,去年十二月底至今年三月,已建未售的一手单位有九千伙,相对于每年一万八千伙的新供应目标,比例高达五成。此外,根据美联综合一手住宅物业销售资讯网统计,截至六月四日,今年已推出全新单位只有四千五百伙,相对于二○一七上半年接近一万二千伙,下跌六成,相对于二○一七下半年逾一万伙,亦减少百分之五十六。

九千伙已建未售表面上数目不小,不过地产建设商会有其解释,声称当中很多是只取得入伙纸但未取得满意纸或转让同意书的单位,以及发展商留作出租或服务式住宅的物业,若以满意纸划线,已建未售单位仅三千个,这是销售流程的正常存货。因此商会建议,假若政府执意推行空置税,应以满意纸或转让同意书划线。

不管谁是谁非,空置税要收到预期效果必须满足一个条件,就是具备阻吓作用。现时流传的消息是税率与差饷挂鈎,问题是,差饷衡量的是租值而不是楼价,实际税额多极有限。假设透过差饷计算空置税的实际税额只等于楼价的百分之一至二,然而楼价往往于一年半载之内上涨百分之四至五甚至更多,试问如何遏止囤积居奇?

至于有人担心,无论空置税是多是少,最终必然转嫁到买家身上,反而成为楼价续升的助燃剂,我们认为是过虑了。地产商的定价策略与成本没有直接关系,一切视乎市场气氛,旺市之时成本再低也会贵卖,淡市期间成本再高也会廉售。

按照目前的资料推测,一手楼空置税对于平抑楼价作用有限,属于聊胜于无的板斧,但这不表示政府不应该推出,毕竟此税一旦开征,日后可以修订,适当地加大阻吓力度,务求减降未来囤积的诱因。

若要真正平抑楼价,空置税不该隔靴搔痒之余,当然还要配合治本之道的增加土地供应,此外尚有一点值得考虑。有意见认为,政府推出各项辣招之后,二手市场随着首期剧增而萎缩,导致发展商能够提供更多按揭成数的全新单位一枝独秀;释放整体供应量的可行办法是放宽二手楼按揭成数,将目前六百万元以下单位可借八成按揭的规定,放宽至八百万元以下,如此即可激活二手市场,加快流转,从而纾缓供不应求。

林郑昨日也提到亲自研究居屋定价,看看是否与市价脱鈎,盼只盼在这方面交出不止于摆摆姿势的务实政策。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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