July 3, 2018 / 1:51 AM / 5 months ago

港报社评:房屋不是简单商品,房策趋近星洲模式--明报7月3日

政府公布6项房屋新措施,公众讨论聚焦当局更改资助公营房屋定价机制,居屋售价将由现时市价七折调低至五二折等细节。然而,新措施有更深层涵义:就是资助房屋售价与市价脱鈎、增加公营房屋比例等政策宣示,标志着房屋政策将有深度改变,政府以更大力度介入楼市,在新政策框架下房屋政策重点转向资助公营房屋,不再以对私人住宅市场影响为首要考虑。有关政策转向前所未见,符合本港大多数市民利益,值得肯定。包括将改变市民对置业心理预期,也对政府、市场及社会各界起到倒逼作用,并对资源配置和各项政策取舍产生深远影响。

行政长官林郑月娥宣布6项房策新措施时,开宗明义表示「房屋不是简单的商品」,适切居所是社会和谐稳定的基础,政府尊重自由市场经济的同时,有不可或缺角色。前日,她接受传媒访问时更表明六成公营房屋、四成私楼的供应比例(六四比)将来也可以改变;在新房策下全港家庭八成以上将有机会购买居屋、绿置居和首置上车盘等资助公营房屋,总体比例接近新加坡模式。目前新加坡逾八成人口居住在由政府建屋发展局兴建的「组屋」,香港约46%人口住在资助房屋,包括公屋和居屋,其中15%居于资助出售单位。林郑月娥在访问中又提到,新加坡国民收入达到某个水平,就能期望买到一定价位和面积的住宅单位。比对日前政府的新措施,显示本港房策趋近新加坡模式。

从港英管治到现在,政府房策均以私人住宅为轴心,公营资助房屋扮演补充角色。近年土地供应短缺,政府不够土地配合公营房屋供应,给发展商以各种手法推高楼价提供了空间;居屋定价机制广受诟病,正是房策以私楼市场为轴心的产物。现行居屋定价方程式,房委会先就私人住宅楼价「评估市值」,然后七折定价,并以白表家庭入息上限(5.7万元)测试负担能力,因为入息上限跟随楼市上升而上调,使居屋售价实质上与市价挂鈎。这个定价机制遂出现新一期居屋大部分市区单位尺价近1万元的「奇景」。

按政府新思路,强化了公营资助房屋角色,居屋售价与市价脱鈎,今后资助房屋将是必需品,其作为投资带来重大资产升值的功能,将会弱化。近年楼价持续攀升,市民普遍抱有「今天不买明天更贵」、「有买贵无买错」等心态;政府新措施透过可负担能力,变相「锁定」资助房屋售价,加上未来大幅增加土地供应,一定程度上可扭转市民心理预期,毋须为置业而不理性地追价。公营资助房屋售价与市价脱鈎,而公营房屋占总体供应比例上升,市民对「楼价必然稳步大幅上升」的根深柢固心理预期,可望逐步扭转。

香港楼市与实体经济息息相关,港人视楼房为重要资产,价格不单关乎以百万计业主的家产,不少人更将「砖头」抵押予银行作经商用途。回归初期,香港受亚洲金融风暴打击,楼价大幅滑落,出现大量负资产业主,当时政府担心情况持续恶化,会危及银行体系及打击整体经济,遂「落重药」托市,包括取消卖地及停建居屋,有关情况恰恰说明房策受制于私人物业市场波动。新房策格局随着私营房屋比例下降,一旦楼市逆转而出现的风险,可望降低。

房策新框架将对政府、市场及社会各界带来倒逼作用,改变各方的思维和行为模式,有助形成良性循环,为解决房屋深层次矛盾提供出路。设若资助公房屋供应源源不绝,市民明白毋须胡乱「追价」,对发展商将构成反制,压缩其囤积居奇或以「唧牙膏」式售楼的操作空间。另外,政府新房策符合大多数市民利益,对于一些政党及议员,若仍然只顾及局部利益,政治上将要付出代价;例如马料水填海计划,可兴建1.1万个住宅单位,容纳逾3万人,若这些土地大多用以兴建公营资助房屋,基于局部利益而反对填海计划的政党和议员,将不能不三思。房屋政策新措施朝正确方向迈出一步,不过,即使蓝图再好,归根究柢还须尽快增加土地供应,使当局有本钱提供更多公营房屋单位,才可以根本改变房地产市场格局。(完)

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