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港报社评:放宽按保有风险,政府行事须慎重--明报1月11日
January 11, 2018 / 1:35 AM / 5 days ago

港报社评:放宽按保有风险,政府行事须慎重--明报1月11日

财政司长陈茂波一句「可以探讨和配合」,令到「放宽按揭保险成数」之说甚嚣尘上。本港楼价高企,一些年轻人即使月入甚高,也因为未能应付首期而无法「上车」。政府希望协助他们实现置业梦,本非坏事,然而放宽按保始终有一定风险,有可能刺激楼价「步步高升」,甚至抵消放宽按保的效果;一旦市况逆转,楼价下跌一成,「首置」年轻人更可能沦为负资产人士。放宽按保可以是妙着,亦可以是败笔,政府必须从长计议,审慎行事,不能操之过急。

楼市升了14年,楼价水平已远超一般市民负担能力,年轻人努力打拼,也未必有方法储够钱付首期,衍生不少荒诞现象,买楼「靠父干」成为常态,发展商也纷纷提供按揭优惠,伙拍财务公司提供高成数按揭,协助买家入市。可是并非每位父母都有本事帮子女应付首期,发展商和财务公司的按揭「优惠」,也往往除笨有精,累计利息开支可能比一般银行按揭高出3倍以上,加重供楼者负担。行政长官林郑月娥强调,现届政府房屋政策以置业为主导,目的是重燃不同收入人士置业希望,其中一个必须处理的难题,就是协助「首置」年轻人应付首期。

早在去年10月,林太已首次提到,考虑透过按揭证券公司,帮助收入稳定的市民处理买楼首期;及至近日陈茂波出席立法会会议,谈及协助年轻人减轻首期负担「上车」,更明确表示由按证公司协助置业人士降低首期负担,「完全可以探讨和配合」,政府一直有关注和研究相关问题,「正等待适当时机」。言论一出,市场人士无不认定放宽按保「事在必行」,无论是地产代理还是发展商的讨论焦点,已不是应否放宽又或何时适切,而是放宽多少。

根据现时的按保计划,400万元或以下单位才能承做九成按揭,400万以上至600万元可借八成。有业界人士主张放宽按保上限,楼价500万元以下亦可申请九成按保,意味首期将由100万减至50万元;有发展商高层甚至认为,可以将上限调高至600万元。对于地产代理和发展商来说,放宽按保意味更多生意,当然「多多益善」,发展商也毋须花心思搞按揭优惠计划,不用长期背起客户贷款,可是放宽按保有可能牵一发动全身,未经深思熟虑贸然出手,有可能加剧楼市乱象。

无可否认,400万元以下的单位,在目前本港物业市场已几近「绝迹」。世上没有不能改动的政策,需要因事制宜,然而亦必须看准时机,对症下药,严防风险。放宽按保措施,必须与增加楼宇供应相配合,始能避免给楼市火上加油。

近年楼价飈升,有论者认为原因之一是政府推出「辣招」,打击了业主放售意欲,导致二手供应锐减。支持放宽按保者声称,调高按保上限,可令「上车」人士有更多选择,带旺二手楼宇交投,从而遏抑「蚊型楼」价格。不过放宽按保必然刺激更多人入市,市场需求增加,楼价无可避免有上升压力。究竟放宽按保对楼价有何影响,现在难以断言,倘若楼价因此进一步飈升,500万元以下单位也变得愈来愈少,难道又要再考虑调高上限,协助首置者入市?

过去财金官员对放宽按保甚有保留,金管局总裁陈德霖曾表示,无意放宽按揭限制。林太提出透过按证公司协助市民处理首期后,陈茂波还一度表示「绝不考虑」调整按揭政策,后来林太强调不能政出多门,官方口径才趋于统一。放宽按保问题之一,是有可能向市场释出错误信息,令人以为政府遏抑楼价的决心有所动摇。陈茂波在立法会谈到放宽按揭,强调不希望市场误解为「减辣」,不过市场观感和反应并不容易控制。政府放宽按保,必须对准目标,即「有能力供楼惟付不出首期的人」,否则的确很容易被理解为「减辣」,令楼市更趋炽热。

放宽九成按揭规限,虽然有助市民上车,惟亦意味只要楼价下跌一成,业主已可能沦为负资产人士。本港的按揭供款与入息比率,近年持续上升,去年升见68%,虽然仍远低于1997年高峰的103%,可是美国加息大势所趋,一旦按揭息率上升,将加重供楼人士负担。设若政府真的放宽按保,必须做好风险管控,压力测试必须严谨,确保只有收入稳定充裕的准买家才能借足九成,以免投机者和财力不足者利用相关安排冒险入市。(完)

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