January 8, 2019 / 12:30 AM / 8 days ago

港报社评:放宽按揭成数,易生托市疑惑--明报1月8日

财政司长陈茂波连续两日提及研究放宽按揭成数,惹来市场不少揣测。不少“上车客”有钱供楼没钱付首期,放宽按揭成数对他们来说是喜讯,不过有关措施也必然起着“托市”效果,二者是一枚硬币的两面,无从切割。过去10年本港楼市炽热,政府推出多轮“逆周期措施”和“辣招”,楼价仍然升逾一倍,当前楼市是否已经进入下行周期,仍需时观察,外围形势短期充满变数,政府现阶段切忌轻举妄动。近期楼价跌幅不足一成,楼市辣招固然不能轻撤,是否调整按揭成数等逆周期措施亦须审慎,政府必须避免发出错误信息,令市场误以为当局现已急于砌辞托市。

近月本港私楼价格回落,地产业界不断有声音要求政府放宽按揭成数,以及撤去楼市“辣招”。财政司长陈茂波表示,政府无意放宽额外印花税、买家印花税及双倍印花税3项“辣招”,不过放宽按揭成数却有商量。财爷表示,有见一些年轻人有能力供楼,却没有足够首期置业,政府会以不影响银行体系风险、避免为楼市火上加油作为两大前提,根据4项因素,研究在“合适情况”之下放宽按揭成数,照顾“上车族”。

过去10年政府推出多项楼市调控措施,各有针对,楼市3辣招主要是增加炒家和投资客成本,打击炒卖活动,至于金管局的逆周期措施,包括收紧按揭成数等,主要目的是加强信贷风险管理,避免业主贷款比例太高,即使楼市波动,银行体系承担的风险仍然可控。不过从实际效果而论,金管局收紧按揭成数,亦有遏抑市民置业需求的作用。由于现时银行楼按最多只做五至六成,年轻人要储够首期并不容易,往往要么“靠父干”打本,要么靠一手楼发展商提供的二按,才有机会“上车”。有意见认为,政府可以将基本按揭成数回复至2015年水平,1000万元以下住宅物业,按揭成数可由六成上调至七成,帮助首置客及真用家。

现时本港银行所承受的按揭风险远比1997年低,政府数据显示,全港逾百万家庭拥有自置物业,当中超过六成半已供满楼,比率升见新高,单从信贷风险角度而论,放宽按揭成数并非没有空间,可是政府还须审慎考虑放宽安排会否为楼市添柴加薪。近月本港楼价下跌,很大程度受外围形势影响,考虑到本港短中期土地供应存在巨大缺口,加上政府长远房屋策略调低私楼比例,未来私楼单位供应量减少,一旦外围不利因素减退,楼市很易复炽。目前楼价仅由去年高位回落约7%,观乎2016年初楼市下调一成后又再回升的情况,现在说楼市已经进入下行周期,未免为时太早。

当前环球经济形势并不明朗。美国为了应付经济增长放缓,有可能放慢加息步伐;中美贸易战是战是和,还看未来两个月谈判发展。倘若中美能够达成贸易协议,美国联储局又叫停加息,本港楼市走势可以在短期内出现180度转变;倘若环球经济形势不幸朝坏方向发展,特区政府又太早出手放宽逆周期措施、帮助年轻人和首置客入市,就有可能好心做坏事,令到置业者沦为负资产人士。际此时刻,政府最明智的做法,应该是先看清楚形势,谋定而后动。

上月行政长官林郑月娥表示,如果市场幻想一旦楼价下跌,政府就会出手救市,这类想法“可以悭番”。现在政府提出,倘若“确定”楼市进入下行周期,可以考虑适当放宽按揭成数,也许是真心希望帮有钱供楼无钱付首期的人一把,然而由于放宽措施对楼市一定有刺激作用,市场的解读,必然是认为政府准备“托市”。如果政府以为两者可以严格区分,未免自欺欺人。帮助“上车族”应付首期,说起来无疑冠冕堂皇,问题是这个逻辑其实在大多数时候都说得通。政府现在提出放宽按揭成数,难免有人怀疑当局是在找理由“托市”,质疑政府讲一套做一套。

陈茂波强调,当局会考虑楼市跌幅及速度、单位成交量、未来住宅供应及经济环境等情况,在不为楼市火上加油的合适时机放宽按揭成数,不过单凭这些说法,未必能够妥善管理好市场预期。政府很难能就放宽措施定下硬时限硬指标,市场一定会不断揣测政府底线在哪。政府应该等待影响楼市的不利因素,诸如加息问题、中美贸易战、环球经济下行压力等变得较为明朗化,才去考虑是否适合放宽按揭成数。政府太早谈论放宽逆周期措施,容易令市场产生不合理期望,甚至令市民觉得政府急于做“楼市救火队”,楼价跌少许便会出手“托市”,加深“楼价只升不跌”的错误观念。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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