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港报社评:港拆息升响警号,楼市面临考验--经济日报9月22日
2017年9月22日 / 凌晨1点24分 / 1 个月前

港报社评:港拆息升响警号,楼市面临考验--经济日报9月22日

储局宣布10月起缩表,并预期年底前再加息,明年料加3次息。本港拆息近日急升,且升势持续,将难免触碰楼按的锁息上限,或扭转港人长期超低息想法,引发楼市明显调整。

储局发声明宣布缩表,从发放的点阵图预测年底前利率中位数为1.375厘,暗示12月会再加息,而明年料加3次息,后年加息2次。

从美股闻声先跌后升,反映市场仍乐观,认为明年未必可加息3次。储局去年也预测今年加3次息,亦曾遭质疑,但现在看来储局说到做到,明年是否加3次息,投资者勿掉以轻心。

本港金管局呼吁投资者要做好港息趋升的心理准备,因随着储局缩表和继续加息,港美息差将进一步拉阔,港滙最终触发7.85元的弱方兑换保证,届时资金会流出,港息将上升,资产价格变得更波动。

金管局在储局缩表前已先行出招,如近日增发400亿元外滙基金票据,抽走市场流动性,挟高拆息。此因储局已加了4次息,港息却因银行水浸而未跟加,若任由港美息差拉阔,在金融海啸后流入本港的1,300亿美元热钱可能大规模撤走,严重冲击本港股市和楼市。金管局不想热钱撤退太急,近日透过挟高拆息,先为资产泡沫「放气」。

金管局的行动,已令本港1个月拆息在过去3天升了0.12厘,升至昨天0.54厘,升幅逾28%。当美息续升下,可预期金管局会继续出手,那按息在年底前逼近锁息上限的2.25厘(最优惠利率(P)-2.75厘),绝非难事。现时绝大部分供楼人士选择H按,以H按的H+1.4厘计算,若拆息再升多0.31厘,就触及2.25厘的上限。以一个600万元楼价的单位为例,承造六成按揭,供25年,每月供款将由15,154元增至15,701元。

情况更严峻的是,若拆息升终令本港银行调升P,那供款会进一步增加。由于投资者习惯超低息环境太久,租金回报率已降至仅2.8%或以下。当按息升至逼近或超过租金回报率,投资者发觉无利可图,楼市投资需求势减。故届时不但小业主供楼日感吃力,投资者取态亦恐有变,令楼市气氛扭转,或会触发较明显调整。

本港楼价看似高处未算高,惟拆息上升已敲响警号,超低息环境正逐渐改变,尤其本港息口有追加风险。楼市恐将面临真正考验,港府、小业主与投资者都不宜轻视个中风险。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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