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港报社评:满足居住非为炒卖,“首置盘”可成试金石--明报9月7日
2017年9月7日 / 凌晨1点16分 / 20 天前

港报社评:满足居住非为炒卖,“首置盘”可成试金石--明报9月7日

「港人首置上车盘」计划初见眉目,行政长官林郑月娥表示,「首置盘」目标是协助年轻家庭置业,定价较为便宜,政府为了兴建「首置盘」,会寻找新的土地供应来源,不会向现有公营房屋土地打主意。本港楼价高企炒风炽热,为了釜底抽薪,社会需要就如何增加土地供应凝聚主流共识,政府亦应推动「房子是用来住,不是用来炒」的观念,「首置盘」可以成为试金石。「首置盘」定价应以申请人负担能力为主要考虑,放弃与市价挂鈎,同时要有严格的转售机制,严防「首置盘」变成牟取暴利的炒卖工具,又或出现滥用政策的情况。

解决港人居住问题,需要有足够土地,也需要有一般市民负担得起的房屋。本港楼价早已跟普罗大众购买力脱节,房屋成为了一些人投资炒卖的工具,可是置业安居仍然是不少市民的梦想,政府确有需要重建置业阶梯。由1990年代的「夹屋」,到董建华的「首次置业贷款」、曾荫权的「置安心计划」,以至梁振英的「绿置居」,都是希望协助夹心阶层置业,然而执行起来要么「生不逢时」,要么「雷声大雨点小」。今次林郑月娥提出的「首置盘」能否成功,定价和转售机制将是关键。

林太提出的置业阶梯,公屋之上是「绿置居」(供合资格绿表人士购买的「廉价居屋」),再上一级是居屋,然后是「首置盘」,最后是私楼。过去本港资助房屋定价,通常采取与市价挂鈎策略,例如居屋是以市价七折发售;问题是目前私楼价格飞涨,与市值挂鈎的居屋,售价普遍也在400万元以上,就连白表市民也不容易负担。重建置业阶梯必须先打破这种局面,「首置盘」不与市价直接挂鈎,是重要的一步。

「首置盘」不论面积、设计都较为朴素,林太希望它能帮助到一些年轻家庭,他们可能「读完书正在工作,收入不错」,惟无法在私营房屋市场置业。既然如此,「首置盘」可以根据这类家庭的入息中位数,以及利率等一篮子因素厘定售价,务求符合他们的负担能力。「首置盘」既然定价较为便宜,转售就必须有严格限制,杜绝有人藉此图利。「首置盘」定价避免与市场直接挂鈎,倘若转售时忽然又容许参考市场价格,甚或补地价自由出售,只会助长炒风,有违原意。政府应当设法确保「首置盘」的流转,不会衍生出一个新的炒卖市场。禁止在自由市场出售,只能将单位卖给政府,是其中一个可以考虑的做法,然而必须设想周详,以免衍生后遗症。

「首置盘」定价与市场脱鈎的最大意义,是突出「首置盘」并不是投资工具,而是真的为了满足居住需要,林太亦提到,政府的功能是为市民提供一个置业安居机会;将房屋视为商品,鼓励市民在市场买卖渔利,并非政府需要扮演的角色。「首置盘」的存在目标,是填补现有置业阶梯不足,当业主未来收入提升,私楼供应进一步增加,有能力进入私营市场时,政府其实可以考虑让「首置盘」发挥帮业主「储蓄」的角色﹕买家购入「首置盘」,如同在银行做定期储款,日后储够「弹药」购买私楼,就将「首置盘」售回政府套现。政府所定的回购价,可以视乎经济和整体楼市情况,比最初售价略高一点,一方面反映通胀等因素,另一方面亦可鼓励业主「更上一层楼」,避免出现宁愿长住便宜「首置盘」,滥用资助房屋政策的问题。

当然,没有面粉不会有面包。就算「首置盘」计划设计得相当完善,如果无法觅得更多土地,大量增加「首置盘」和其他类型房屋供应,重建置业阶梯不可能成功,居住问题也无望显着改善。香港并非没有土地,而是对如何增加土地供应没有共识,社会有需要尽快全方位辩论,凝聚共识。昨天土地供应专责小组举行首次会议,表示会就眼前至少12种土地供应选项,向市民详细分析及铺陈利弊,希望明年初展开公众谘询,然后撰写建议报告,年底提交政府。到底专责小组如何「凝聚共识」,目前仍欠清晰;政府能否摆平不同利益持份者,也是一个疑问。然而增加土地供应已是刻不容缓,政府应秉持公开透明原则,展开这场政策大辩论,各界亦应尽量务实聚焦主题,避免浪费时间于无休止的意识形态争拗。

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