April 19, 2018 / 1:40 AM / 6 months ago

港报社评:社评:居屋定价方程式,须符合政策目标--明报4月19日

新一期居屋即使以市价七折定价,大部分市区单位尺价近1万元,单位售价由159万至630万元不等,并非一般打工仔可以负担。居屋计划以协助中低收入家庭置业为政策目标,是维持社会稳定、促进社会流动的重要房屋政策工具,近年楼价飈升,居屋定价与市价挂鈎,售价因而水涨船高,脱离了资助房屋对象中低收入家庭可负担的购买力,似已背离政策原来目标。今年适值居屋政策实施40周年,或许是时候探讨居屋定价方程式是否有改动空间。

较早前,立法会房屋事务委员会通过动议,要求房委会全面检讨资助房屋售价,包括建议与市场脱鈎,以建筑成本出售,并以市民合理承担力为依归。上周三立法会答问大会期间,行政长官林郑月娥对于有意见要求资助房屋定价与市价脱鈎,改以成本定价,她表示「我很愿意去看这个问题」。

多名立法会议员倡议以建筑成本、申请者负担能力等因素为居屋及绿置居定价,以减轻供楼者负担。回顾历史,居屋定价以成本为基础,不是没有先例,1982年以前出售的居屋,售价是依据成本厘定,后来才改为与市值及申请者负担能力挂鈎。不过,房委会资助房屋小组主席黄远辉认为,以建筑成本定价,会失去地区差异等因素,容易造成地点较好单位极受欢迎,相反则无人问津的情况。居屋一刀切以建筑成本定价,显然并不合理,也造成另一种不公平。

在楼价持续疯涨下,居屋售价与市价挂鈎,并以「七折定价」,是否合理,值得商榷。根据房委会文件,1991年居者有其屋小组委员会同意居屋单位在正常情况下应按市值折减30%售予申请者,「但若未能符合负担能力基准,可以提供更高的折扣」。事实上,居屋按市值折扣率定价并非一成不变,房委会曾有以四折至六折出售居屋的先例,例如1997年楼市高峰期开售的「居屋楼王」旺角富荣花园,折扣率就为市价约五成。可见居屋「七折定价」只是通俗的表述,历史上居屋售价折扣率并非铁定不变。不过,2006年,房委会再次确认按市值扣减30%的一般指引,新一期居屋也沿用「市值七成」定价机制。

房委会强调居屋定价已考虑申请者负担能力,惟仔细拆解房委会的定价理据,显然较偏重「七折定价」,考虑负担能力的比重不高。根据房委会订出的新一期居屋白表申请者资格,两人及以上家庭入息上限为每月5.7万元,房委会的计算基础是参考去年第四季将军澳、荃湾、沙田等「扩展市区」及新界区楼龄10年、实用面积40平方米单位价格,即560万元,按揭与单位售价比例八成及供款20年,并假设按揭利率为2.7%,因而得出5.7万元上限。房委会强调,衡量居屋定价折扣的原则,是至少有一半出售单位可让白表申请者入息上限的家庭,购买物业后按揭供款比例不逾40%。但以上述月入5.7万元的家庭为例,如果购买售价570万元的居屋单位,每月供款26,363元,占入息比例46%,在利率趋升下,将会相当吃力。

新一期居屋长沙湾凯乐苑提供2522个单位,其中157个属620平方尺以上大单位,以平均尺价9234元计算,这类单位售价572万元,最贵者630万元。从传媒报道可见,不少白表申请者的父母准备「帮补」子女首期,甚至负担部分供款。楼价疯涨,子女买楼「靠父干」已不是新闻,但这种不健康现象蔓延至资助房屋,进一步折射了社会扭曲。

根据房委会新一期居屋售价及销售安排文件,93%推售单位在「申请者负担能力之内」。统计处数据显示,去年第四季本港约有71.8万户每月收入介乎3万至6万元,占全港234.2万住户约三成,他们理应是较有能力购买居屋的一群,不过,按负担能力分析,每月收入3万至5万元的住户,即使有幸抽中新一期居屋,将来供款时也会捉襟见肘,遑论收入属于相对低的一群。

房委会辩称,目前以七折定价,至少一半出售单位可让白表申请者置业后,每月按揭与收入比例不逾40%,符合可负担水平,云云。问题是为何符合这个方程式的单位比例是一半,而不是60%或70%等更高比例。前特首曾荫权在2011年施政报告提出复建居屋,认为新居屋计划的定价要「与时并进」,将售价与合资格家庭的供款能力挂鈎,例如一个月入2万至3万元的家庭,当局会将实用面积400至500平方尺单位售价,定在150万至200万元左右。曾荫权的新居屋与传统居屋不尽相同,惟他提出居屋售价须为市民可负担的原则,不应因人而废。时移世易,当年曾荫权的定价构思或许难以照搬,但当局必须大刀阔斧,调整居屋定价机制,尤其是提高申请者负担能力的比重,令居屋重新成为稳定社会的政策工具。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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