June 15, 2018 / 2:59 AM / 5 months ago

港报社评:空置税非万灵丹,有必要遏抑惜售--明报6月15日

行政长官林郑月娥表示,空置税研究已到最后阶段,政府本月将交代。社会各界对开征空置税意见纷纭,有人认为措施可取,亦有人质疑成效,认为发展商只会将成本转嫁给买家。本港楼价愈飈愈高,主因是土地房屋供应严重不足,空置税并非灵丹妙药,无法即时大量增加单位供应,然而近年发展商「惜售」确有变本加厉之势,政府有必要采取措施,遏抑惜售现象和其他有问题的卖楼手法,不能让发展商予取予携。

政府开征空置税的讨论,断断续续已有多年,一直只闻楼梯响。今年初财政司长陈茂波表示,发展商已建成未销售的一手楼单位超过9000个,比3年前激增八成,政府考虑开征空置税,释放空置单位,市场反应最初仍是将信将疑,毕竟空置税执行起来,有不少技术问题,并非如想像般容易。然而经过数月酝酿,空置税终有眉目,政府似乎已准备好向一手楼埋手,希望促使发展商加快出售单位。地产界人士则纷纷表示反对,认为「9000单位空置」说法误导、征税措施无助遏抑楼价,有人甚至援引《基本法》,声言地产商有权决定是否租卖手上单位,云云。

《基本法》第105条保障私有产权,是否代表就算发展商囤积居奇政府也无权过问,大有商榷之处。地产界强调,住宅取得「入伙纸」证明楼宇结构安全后,仍需要时间完成渠务和园景绿化等工程,满足地契要求后才能取得「满意纸」。业界认为,如果以满意纸划线,未售单位只有3000个,然而同样不能否认的是,发展商只要有「入伙纸」便可以卖楼,政府以「入伙纸」划线计算,并非没有理由。

环顾社会讨论,反对一手楼空置税的理据不外有二,一是质疑措施效用有限聊胜于无,二是关注空置税会否一如之前「辣招」般衍生其他问题,甚至进一步推高楼价。有反对者认为,本港私人住宅空置情况并不严重,空置率只有3.7%,处于20年低位,另外目前市场需求以中小型单位为主,惟不少一手楼货尾单位都是豪宅,就算推出空置税,对于增加中小型房屋供应也不会有太大帮助。解决房屋问题,釜底抽薪之道一定是增加土地供应,开征一手楼空置税,当然不是灵丹妙药,然而近年楼价愈飈愈高,发展商愈益惜售也是不争事实,这种不健康的趋势,必须加以遏阻。

根据政府数字,目前一手楼货尾单位,当中超过3000个是于2011至2016年落成。发展商以「挤牙膏」形式推售新盘,情况更愈益普遍。近年政府催谷房屋供应,未来数年私楼单位落成数目,理应有较为显著的增长,可是如果发展商变本加厉持货不卖,又或惜售托价,不管政府如何努力增加供应,到头来也只会事倍功半。政府推出一手楼空置税,难望大增市场供应,惟至少可以向地产界和市场发出清晰信息,政府不希望发展商惜售,更不想见到有人囤积居奇。

当然,空置税能否促使发展商加快售楼,还要看措施力度。有政党建议空置税计算方法,以应课差饷租值两倍为本,乘以空置年期,再乘以税率,相关税率按空置年期递增,然而去年本港楼价升幅高达一成,就算政党方案得以落实,发展商为每个空置单位所付的税款,大约只相当于楼价的1.5%至2.5%,根本不痛不痒。如果空置税要收到预期效果,税率必须更高,甚至要跟楼价升势挂鈎,不过也有专家担心,如果政府出手太辣,发展商肯定会将成本转嫁给买家,例如减少新盘优惠,甚或放慢建屋速度,刺激楼价飈升。综合他们的观点,说白了就是发展商财雄势大,主导私人房屋供应,「你有张良计我有过墙梯」,政府贸然挑战他们的利益,发展商一定有很多方法反击,市民也将遭受池鱼之殃。

无可否认,现在谁也无法保证,开征空置税不会出现「一法立一弊生」的问题,可是如果事事因为担心发展商反扑,处处投鼠忌器,其实等于叫政府最好息事宁人。如果政府决心推出空置税,分寸拿揑必须精准,措施设计必须周全,既不能落药太轻,也不能草率卤莽,避免为早已失控的楼价火上加油。另外,除了惜售问题,近年发展商推售方式层出不穷,财爷说过关注售楼手法,政府有必要时应采取更多措施,逼令发展商收敛。(完)

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