June 8, 2018 / 1:50 AM / in 4 months

港报社评:银行微调按揭优惠,加息期愈近?--经济日报6月8日

储局下周议息,本港有银行开始收紧银行同业拆息(H)按揭优惠,令市场更紧盯最优惠利率(P)何时上调。一旦P上调,将影响买楼的投资回报,对楼市造成调整压力。

中小银行最近承造楼按态度转趋保守,继上周收紧H按的锁息上限为P减3厘(实际息率为2.25厘),变相加息0.1厘后,昨再有银行收紧H按优惠,由H加1.28厘提升至H加1.4厘,即变相加息0.12厘。

中小银行频频收紧H按优惠,一来是H持续上升,由上周一0.9厘增至昨天的1.3厘;二来是美国通胀预期持续升温,储局今年可能再加2至3次息,而下周加息机会高。高盛更预期,储局会连续7季加息,令明年底联邦基金利率会增至3.25厘至3.5厘。

储局将会持续加息,本港实施联系滙率,港息理论上要跟美息加。惟储局自2015年底开始加息,迄今已加息6次,但港息一直未跟加,为免港美息差拉阔,本港今年有加息压力。

现时银行同业拆息上升,P仍维持不变,两者息差收窄至3.7厘,根据过往经验,息差若收窄至少于3厘,P就有上调压力。由于本港不少存贷利率都参考P,故P一旦上升,将牵一发而动全身,市场将真正感受到加息周期的开展。

楼市方面,P上升意味加息的影响开始浮现。现时新造楼按,46.3%采用H按,由于H按息已触及锁息上限,而锁息上限将随P水涨船高,故不论是P按还是H按,业主的供款负担都会随之增加。

另一方面,对楼市投资者来说,过往高追入市再将单位租出,投资回报率即使持续下滑,但仍有2厘至2.6厘回报,远高于在银行做定存。不过,当银行上调P后,存款利率亦会上调,换言之,不但买楼的投资成本上升,回报的吸引力亦相对下降。投资者在衡量过将钱存放在银行收息,抑或进行投资,一旦回报贴近,便可能审视投资组合,部分资金或投向风险较低的定存或其他投资项目。

当然,下半年P可能只加1至2次,升幅仍十分有限,对业主或投资者的决策影响不大,故今年内对楼市的冲击应该有限。但随着美国明年继续加息,P势将持续上调,楼市调整压力便将加大,业主和投资者都要做好心理准备。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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