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港报社评:高成数按揭,上车易风险高--经济日报8月28日
2017年8月28日 / 凌晨1点09分 / 25 天前

港报社评:高成数按揭,上车易风险高--经济日报8月28日

楼价高企,市民上车难,最近有个别新盘推出弹性付款方法,吸引首期资金不足人士上车,迅即吸引大批市民入票;但买家在选用时需留意风险,以免日后失预算,监管当局亦须关注市场风险。

发展商为促销新盘,推出多种不同优惠付款方法吸客,其中有个别发展商推出备用按揭贷款,买家毋须入息审查,也不用接受银行压力测试,只要支付两成首期,可借到八成贷款。这对首期资金不足人士来说,无疑是个好消息,结果有七成买家使用。

备用按揭贷款表面看似吸引,够弹性,上车较容易,但个中风险不得不留意。首先是息口较高,首3年息率是P-2.5%(即2.5%),比银行实际按息1.87%至2.25%为高。第4至5年息率为P-1.25%(即3.75%),第6年起是P,即5%。

其次,发展商透过旗下财务公司提供优惠,令上车能力不强的人毋须接受压测或入息审查,轻易上车,但没理会买家的供款能力。以两房单位为例,楼价约700万元,借八成,首3年息率2.5%,即月供22,127元,而使用此方法人士,通常资金不足,收入也不高,故供楼相当吃力。一旦楼价下跌或失业,单位随时有变成银主盘的风险。

更重要是优惠只提供3年,优惠期过后怎办?用家有两个选择:一是在息率提高前,找银行做按揭,但未必通过压测或入息审查,需补回颇大的首期差额。二是续用发展商按揭计划,问题是供款能力是否承受得起,因届时除了要以高息续按,随着美国落实缩表一段时间,相信本港已进入加息周期,用家要承受两边加息叠加的风险,恐怕随时吃不消。

假如用家是看好未来楼市,几年后资产升值,固然可贺,既可变卖套现换楼,还可省却额外印花税(SSD)。然而市道反覆,一旦楼市逆转,却可能变成负资产。

过去几年发展商也曾透过旗下财务公司推出高成数按揭,不受金管局监管,金管局今年5月出招,要银行对发展商贷款设限,令高成数按揭一度收敛。监管机构宜密切留意市场变化及个中风险。楼市保持升势,问题自然不大,但当楼价下跌,却可能引发系统性风险。

所以买家在上车时须量力而为,以免日后大失预算,而监管当局亦须密切注视,适时介入,以免风险日益坐大。

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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