November 26, 2018 / 12:34 AM / 19 days ago

港报财经评论:三大结构因素变,买楼发达成历史--信报11月26日

三大结构因素变 买楼发达成历史/ 习广思

上周五美国半日市,美股三大指数均以接近全日低位收市,指数一个月内两度大幅低于200天移动平均线,走势甚弱,应要下试2月份的低位。周五WTI期油收报50.42美元,低收近7.7%,全周计累挫10.7%,连跌七周,要小心重演2014年的大跌市。

近两周,二手楼业主大力劈价,楼价跌势加速,港九的楼价指数两周累计跌近3%,中原城市领先指数自8月中见顶后,累计跌了5%。但这个幅度只系前菜,楼价涨势由2003年起步,好多长线业主仓底的盈利以倍计,面对美国收水加息、中美贸易战扩至全面冷战年代,以及欧洲政治阴霾笼罩,拖累全球金融市场动荡,势令业主有获利回吐的诱因,变现后把资金存入银行收息,安枕无休,等下一次零息年代来临再入市。

一手市场方面,虽然有零星发展商减价或增优惠促销,但更多的是静观其变。楼价上升时,大型地产商是市场的定价者,购买力偏向一手物业,但当楼价出现下行时,二手业主会重夺主动权,他们的成本价很多都是陈年价,劈极都还有大把钱赚;反观地产商,今日卖的楼花,很多都是近两三年买落的地皮,加上期内建筑成本大涨,唔容易决定劈价卖楼,所以,楼市的领先方向应重回二手楼价指数。

2016年至今年8月的楼市狂牛,论幅度及时间均十分强劲,以中原城市领先市数计,升幅有47%,历时达两载,所以,出现一次较大幅度的调整亦十分合理。以移动平均线分析,中原城市领先指数在金融海啸及2015年至2016年间中国经济放缓时回调,而调整则要跌至200天线才完成。若假设今次调整这条长期趋势线升势不变,则由8月中188点计,目前200天线在152.69点,幅度会有18.6%,较现水平则有14.8%的跌幅。

用间尺就系咁度啦,但现实环境变化多端。本港楼市表现一向紧贴着经济起落,而本港经济则受大量外围因素所影响。第三季经济增长只得2.9%,低于市场预期,本季增长亦会进一步放缓,政府预测全年仍增长3.2%,而明年券商预测增长会降至2.7%。

楼市自2003年以来的长期趋势是否会有根本性的改变呢?可能性也不能抹杀。首先,全球主要央行的极宽松货币政策已在逆转中,触发资产大幅上扬的这道主要动力正在消退;第二是本港的土地供应政策自从特首推出「明日大屿」后,土地长期偏紧的情况将会改变;第三是本港的人口老化日趋严重,卖楼去其他地方养老的情况会渐普遍,特别是港珠澳大桥通车后,大湾区交通更加便利。这些因素都可能使买楼发达的日子成为历史。

执笔时,英国首相文翠珊奋斗了多时的脱欧草案及确定未来关系框架的政治宣言,终于获其他欧盟27国领袖签署同意。面对西班牙因英属地直布罗陀在脱欧后的前途问题一度拦路,文姨急急临门弃守,写信承诺日后欧盟与英国的贸易及安全协议不会直接适用于直布罗陀,西班牙有权置喙,西国总理即刻松毛松翼,讲到日后与英国对直布罗陀拥有共同主权。这岂不是文姨割地求脱欧?英国那边政客已鼓动,话佢置直布罗陀人民于不顾。

坦白说,文姨能走到此步,绝不简单,但这只是前奏,脱欧戏肉要等12月10日英国下议院表决协议,从各大媒体数票的结果,获通过的机会其实颇微,关键还是爱尔兰边界问题,如果过唔到,文姨可能被逼宫下台;就算可以保住相位,要返去欧盟再修订协议,谈何容易。政治就是斗争,协议内容只是幌子,权力才是政客们的真目标,且看文姨顶唔顶得住这场激烈的斗争,英镑兑美元是升上1.4还是落去1.1,下月应可揭盅,所以话今年唔好咁快收炉,还有几件大事嚟紧。

意大利央行发表的金融稳定报告警告,若国债债息进一步飙升,将会削弱银行的盈利能力及资本比率,此外保险公司的偿付比率亦会下降。央行其实系间接话畀意大利的民粹政府听,如果与欧盟的预算案争拗再持续,债息进一步抽升,银行及保险公司以至整体经济都危矣。

2011年至2014年欧债危机后,外资陆续减少在意大利国债市场的投资,当地银行因获欧洲央行借出大量长期信贷,于是成为国债市场的大买家,从中亦稳赚息差。但当国债息率上升,债价下跌,会影响银行的资本净值及流动性比率,意国央行就指出,意国银行的流动比率已由去年底的171%跌至今年6月的159%。银行少了资本及流动性,信贷会收缩,经济会放缓,民粹政府会否被吓倒呢?

欧盟与意国民粹政府的预算争拗仍未有了断,民粹政党自恃有民意作后盾,虽然十分之恶,但欧盟的撒手鐧就是债市。不过,这一招会伤及无辜,欧罗大跌,美金飙升,又会把避险情绪推至全球金融市场,这也是今时今日港股市场投资之难。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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