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港报财经评论:内房估值大升,港地产股跟上--经济日报9月9日
2017年9月11日 / 凌晨1点20分 / 14 天前

港报财经评论:内房估值大升,港地产股跟上--经济日报9月9日

内房估值大升,港地产股跟上/ 林瑞芬

北水流入,港滙走强。恒指昨收27668,升0.53%,大市成交额832.95亿元。

恒指企稳27500,反覆暂无大碍,整固进行中,后市仍有待确认突破28000才能延展中期升浪续探高。在整固势头之中,资产概念股似乎较令投资者安心。周内所见,继内房股爆升之后,港资地产股昨亦跟随上升。

四大港资地产股长实地产(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、新世界发展(00017)等涨3.6%至5.8%不等。另外,二、三綫的信和置业(00083)、嘉里建设(00683)、会德丰(00020)等也涨1.6%至3.4%不等。

对港资地产股来讲,左右股价走势主要有三大因素:一是息率,二是资金流,三是港府政策。市场因素而言,昨日地产股爆升,更大可能是基金追落后,内房股估值都在调升,港地产股也有上调空间。息率方面,美国大幅或加速提升息率的可能暂时不大,港息仍有一段时间维持低水平,利好地产股。政策而言,近月对港资地产股来讲,略为偏好。一来,内地政府已下令限制国内企业的海外投资,而大部分早前活跃于在港抢地的内地地产股亦已发声表示会减慢在港的投资,滙丰证券就认为这有利港资地产商,未来所面对的竞争减少,有望加快补充土地储备,相信未来12个月地产股有望获得重新评级。

新任港特区特首林郑月娥的房策正逐步揭晓,提出首置上车盘计划,10月将在施政报告详细披露。瑞信就认为对发展商的潜在影响,视乎首置上车盘的定价、单位买卖规限、数量等因素而定,长远计可能也对发展商有影响。不过,笔者就认为政府做事有迟无早,供应的影响不是这两、三年内见到,市场暂会忽视这长远可能影响因素。

相反,麦格理就认为,林郑未来5年的房屋政策重心,将由需求管理转移至供应着手,措施所针对的重点是低收入及中产家庭,与高收入人士负担的私人住宅市场不会有大冲突。当有更多公营房屋提供予低收入及中产家庭,私人住宅市场可将目标瞄准于负担能力较高的买家,政府对楼价上升的干预自会较少。

麦格理预期,政府短期内不会放宽楼市辣招,但若林郑的政策奏效,亦毋须再加辣,地产商的股价与住宅楼价更趋同步,未来更有估值重估的机会。美银美林就认为首置上车盘计划,可能加快农地的转换,手持农地储备较多的新地、恒地及新世界发展值得买入。

其实,港资地产股累计资产丰厚,若好友要抽高恒指,托高地产股实乃可守可攻之较保险策略、如意之算盘。港资地产股的重组,屡见不少,如太古(00019)分拆太古地产(01972)及长和(00001)分拆长实地产(01113),以至最近九仓(00004)分拆九仓置业。恒地(00012)、新世界发展(00017)及新地(00016)等集团内手握丰厚资产,也是长年被看好有潜力分拆的路向,实际价值具潜力得以释放,通常有利股价,且看九仓8月股价因分拆而刺激股价推涨高见80.15元可见市场反应。

最新信置又公布以105亿元(相当每平方米约1万人民币)出售成都「御龙山」项目80%股权,大摩就估计可为公司带来64.5亿元收益,料可令公司2018财年基本盈利上升。

另外,可提升公司每股帐面值5%至21元,每股资产净值(NAV)的估算亦因此可上调6%至25元。完成交易后,公司坐拥净现金370亿元,相当目前市值约44%,可持续支持其进行收购、派息或回购等行动。瑞信亦估算,交易完成后,信置每股资产净值预测上调5.1%至24.41元,净现金比率将由6月底21.2%增加6个百分点。信置是次出售内地地产资产,令投资者联想不乏内地地产资产的同业,如新世界发展、长实地产等也可以效法。这些丰厚的内地资产,又是可令港资地产股具可守可攻之优势。

就后市而言,港资地产股的胆取长实地产是稳妥,见其走势图,股价一路稳守50天平均綫,冲高机会高,以今年半年度计,该股每股帐面资产值已达74.3元,故看股价趋再冲70元挑战75元也是保守的估计,昨收68.35元。

相对进取的选股则是新世界发展,以盈利能力来讲,如资产净值近数年未能呈上升趋势,不及同业,但二代正接手中,对该系资产重组具一定憧憬。以该股截至2016年底止每股帐面资产值为18.5元,市场估值则应高于此,而股价长期低企于资产值下,可见重估潜力一旦爆发,股价表现或令投资者刮目相看。当然,若不获重估,股价也是有可能长期企低于帐面资产值,所以说,选该股可有一定冒险性,是冒资金被绑,损失机会成本的风险。(完)

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