June 30, 2020 / 12:15 AM / 15 days ago

港报财经评论:国际政经陷乱局,港楼竟独领风骚--信报6月30日

国际政治军事形势一步一惊心,中印边境冲突随时变成战争,印度增派数万军队,中国也出动解放军派驻边境山区;另一方面,中美关系全面恶化,已经不单止于官员口水战,而是出动到立法制裁。如此恶劣环境,香港却出现独有现象,将军澳一新盘入飞反应热烈,首批单位即日扫清,与大环境成强烈对比。

据报道,今年最大型新盘、累收1.29万票的日出康城SEA TO SKY,上周开售首轮462伙,即日几乎全数售出,吸金逾47亿港元。新盘热卖连带同区二手楼成交及价格也受到支持。本月全港楼市也在转旺,数据显示,截至6月17日,今年6月二手私人住宅买卖合约登记录得2,964宗,总值260.2亿港元。预测整月登记约4,800宗及415亿港元,将较5月的4,516宗及361.3亿港元,分别上升逾6%及14%。估计宗数将是2014年7月录得4,809宗后,近6年单月新高;金额则创2019年5月447.6亿港元后,13个月新高。

今年上半年二手楼市亦见活跃,二手私人住宅买卖合约登记暂录得17934宗,总值1461.7亿元。预计整个上半年约19,800宗及1,620亿港元,将较2019年下半年的15,512宗及1,312.5亿港元,分别上升27%及23%。

今年上半年楼市数据背后,是不太正常的上半年,既有疫情一度令楼市交易活动停滞,亦有中美交恶、股市波动,中国及外围经济不稳等事件,香港楼市依然如此强劲,令人相当意外。假如相信楼价背后是货币现象,则会将原因导向全球货币超发,银纸贬值;此外,香港失业率上升,经济前景暗淡,似乎都未能阻止港人买楼热情。

有关楼市成交的新闻相当混乱,个别大屋苑录得尺价新高,却不断有新闻说出现蚀让。睇清楚,原来当中不乏假豪宅新盘,以及长期不受欢迎的屋苑、极低层成交等。报章专拣这些成交来报道,令人感觉香港楼市不停下跌。反映大型屋苑价格走势的中原城市领先指数,上周五收报184.96,按月上升1.67%,与年初相比差不多,即是今年楼价无乜点跌。

上半年楼价先跌后回升,成交量则持续活跃,据笔者与一些地产经纪闲谈,以往屋苑是放盘少、成交低,但近月却是放盘与成交都多。当成交量增加,代表较好及较有质素的单位被买走了,剩下的「箩底橙」唔易卖出,当盘源不再增加,楼价就会加快上升,此所以量升之后就到价。近期多了放盘,主要与香港前途信心有关,一旦信心恢复,二手放盘又会减少。

楼市在升温的同时,却见银行开始加按息减优惠。报道指出,滙丰银行逆市上调新做按揭利率,600万港元以下贷款额的按息增加0.1厘,至H+1.5厘,为5月底以来再度加按息;现金回赠就由0.5%降至0.2%。封顶息率仍维持为最优惠利率(P)减2.5厘,即实际利率上限为2.5厘。

目前1个月港元拆息约为0.44厘,以H按计划H+1.5厘计算,实际按息为1.94厘,仍低于封顶息率2.5厘约56点子。以400万港元贷款额计算,还款期30年,加息后每月供款额将增加约203港元,全期总利息开支增加约7.3万港元。

恒生银行、中银香港及渣打香港亦跟随调整,其中600万港元以下贷款额的按息均上调0.1厘,睇齐滙丰。银行突然由抢楼按生意,变成加按息减优惠,不会是无缘无故,正路原因可能是银行预估未来资金成本上升,尤其长期资金成本,因此及早减少长期楼按生意比例。

衡量银行长期资金成本的指标之一综合利率,据金管局数据显示,2020年5月底为0.81厘,较2020年4月底的0.90厘下跌9个基点。综合利率下跌,反映月内存款及银行同业资金的加权资金成本均告减少。

正当资金持续流入香港,港滙持续触及7.75强方保证水平之际,银行突然加按息,背后原因,只能说是银行家们正为日后可能出现的风险,如银行坏账、内地经济转差、中美关系进一步恶化等做准备,减杠杆之余也减少长期贷款比例。

事实上,因资金流入而出现的短息下降,或只属暂时现象,长期利率趋势,Banker们会更清楚。龙头银行加第二次按息,或因此将部分观望的买家加快推入楼市,锁定未来数十年的楼按息率,促成近期的楼市怪现象。

「港区国安法」相信快将通过,中美关系几乎肯定再转差,南海问题、中印边境问题,在未来一段时间都会影响资产市场。一旦打仗,资金会走去边,当然是黄金,即使只系对峙,大国之间关系恶化,始终不利经济,政府随时要印更多银纸,这亦对金价有利。任何角度睇,金价都是易升难跌。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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