July 20, 2018 / 12:45 AM / a month ago

港报财经评论:棚改币化减少,内房淘汰弱者--经济日报7月20日

棚改币化减少 内房淘汰弱者/ 林瑞芬

内房股在7月初受人民币贬值、棚改贷款货币化及离岸发债收紧之累,股价走低,与内银股所承压力相若。

7月初对内房股打击最大的是棚改贷款货币化的消息公布,市场担心地产销售因此而受影响,利淡内房股。因此,有需要先讲棚改贷款货币化的来龙去脉。

棚户区改造作为中国一项城镇保障性安居工程,最早开始于辽宁省,以实物安置的方式落实,投资主要由地方财政支持。2014年伴随着较为严重的三、四綫城市商品房库存问题,国家提出了通过货币化安置的方式代替实物化安置。资金来源问题,央行设立抵押补充贷款创新工具,向政策性银行投放抵押补充贷款,然后政策性银行向棚改专案主体投放棚改贷款,棚改专案主体对居民进行货币化安置,居民购房,开发商利润增加,商品房库存减少,开发商拿地意愿上升,政府供应土地,土地财政创收。如此一来,整个三、四綫城市房地产市场得到了启动。棚改货币化安置的推进成功刺激了购房需求,房产库存快速去化。棚改货币化在2015年收效显著,货币安置化比例提高到了30%,而后棚改计划推动至今,2016年货币安置化比例已经达到48.5%,保守估计2017年都超逾50%甚至60%。

目前三、四綫房市的库存已减,任务已达。棚改货币化安置比例该作下降,其中还有一大原因是棚改货币化与地方政府隐性债务有关。棚改贷款不直接增加地方政府债务,但会增加地方政府隐性债务,截至2018年5月,抵押补充贷款余额超过3.12万亿元人民币,由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一,从「化解存量,控制增量」的角度来讲,棚改货币化的比例有必要适度降低,同时有序推进棚改专项债。

货币化安置比例趋跌是大势,问题是快跌还是慢跌,在当前外围宏观环境高度不明朗下,相信政府采取渐进式,对商品房销售的拖累将在可控范围之内。事实上,年初以来,各綫城市之间存在明显分化,相比于「限购限售」的一、二綫城市,三、四綫城市无论拿地情况还是新开工面积指标都表现较好,体现了低库存背景下的内生增长动力。

棚改在这一轮行业上行周期中并不是决定性的作用,主要还是低利率环境、投资管道受限、通胀预期下令买房成为首选,棚改只是锦上添花的作用。

下半年地产投资增速有所回落或是必然,但不存在失速风险。总括银行为「百业之母」,在中国目前面对美国所挑起的贸战下,会想法子避免银行出现系统风险的出现,同样,地产是经济支柱之一,下半年也是不能倒下。

无可否认,近年政府在房产业仍在调控,而内地信用收缩亦直接影响内房企业的融资成本。由此,在港上市的龙头内房股融资成本会较内地畅顺,汰弱留强,优势将更显。未来内房相信更个别化走,强者市占率更为巩固及扩张,事实上,据CIRC数据显示,中港上市首二十大内房发展商于今年6月销售按年升63%,增速较上月47%有所加快,已出现此情况。引述瑞银指大型内房已锁定今年合约销售目标约48%,基于销售达成率优于预期,不少发展商仅开售其手上新可销售资源约40%。估计内房商于今年下半年销售增长仅31%(对比今年上半年增速39%),便可达到全年销售目标的要求。中国海外、华润置地、龙湖地产及世房等若守稳附图所示关键支持,仍有可为。

至于人币贬值对内房的影响,不妨看中金分析。人民币报表公司,计入核心净利润的滙兑损益主要来自:第一,以人民币偿付到期外债;第二,是结算外币债务利息。其中前者为主要影响。考虑到债务利息绝大部分可以资本化,以及短期外币债务或不完全以人民币偿还,该行认为,滙率变动对内地房企当期核心净利润的实质影响极其有限。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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