November 2, 2018 / 12:19 AM / 12 days ago

港报财经评论:楼泡爆破皆相似,致命一击睇明年--信报11月2日

楼泡爆破皆相似 致命一击睇明年/ 习广思

本港银行整体贷款与垫款连续3个月下跌,楼市转吹淡风,月内住宅按揭贷款跌幅特别瞩目,新申请贷款宗数按月大减逾半,创1998年6月有纪录以来最大单月跌幅。楼市转淡,最心急莫过于地产代理行业,裁员、放无薪假消息广传,这回楼市淡风,明年才见真章。金管局统计显示,9月份新申请楼按宗数跌穿一万宗,降至7,977宗,为过去30个月新低;新批贷款金额按月减少33.8%,至316亿港元。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰早前表示,该集团10月佣金收入1.85亿元,创2016年2月以来新低。继另一代理行美联裁员消息传出后,中原恐怕也难逃减省人手的命运。他呼吁政府在楼市下调的情况下放宽压力测试由3厘变2厘,令市民更容易上车。另外,他又提议放宽SSD辣税甚至取消,相信此举会令市场涌现大量二手放盘。减辣税不会令楼价回升,反之会下跌,是合理而贴地的思维。供应增加,价位自然下跌,奈何政府不是此等思维,应该另有盘算。

港楼作为全球最难负担的物业市场,已见终极浪顶是可以预期,但之后会快跌、慢跌,还看明年环球政经发展。今期《信报月刊》文章指加息爆走资潮,港楼势危,此文若干观点可作讨论。文章指出,回顾过去3次房产泡沫爆破,均与加息周期有关。首先是日本在签署《广场协议》后,利率由1989年起开始上升,两年间利率由2.5%上升至6.0%,房产泡沫随后爆破。

其二是1997年的亚洲金融风暴,香港楼价跌了差不多七成才见底,香港因联系滙率的关系,自1994年起利率随美国上升,由1993年第四季的3.63%,升至1995年第三季的6.19%,至1997年更抽上10%以上水平,房产泡沫随后爆破。

第三是美国的次按风暴,同样出现于加息之后,自2004年美国进入加息周期,3年间美国3个月债券息率由1%上升至5%,2007年便发生次按风暴,楼价急跌,随后引发金融海啸。

以上3个例子都与加息有关,但只是触发点。当中,以日本例子较为复杂,当年日本国力大盛股指曾见4万点水平,美国视日本为潜在竞争威胁(与当前中国情况差不多),迫日圆升值后,日本的出口商大受打击,财团及做生意的资本家因而不务正业全力炒楼。日圆愈升,楼市泡沫吹得愈大,造就之后的楼泡大爆破,银行资本大减,经济一蹶不振。

至于第二个例子,亚洲金融风暴是地区性的,泰国首先出事,股滙均受到对冲基金冲击,区域性走资令本港要挟息保滙,拆息一度升至300厘,咁高息乜都死。加上,回归热潮引发股市泡沫,何况以前无压力测试,信贷资料存在缺失,一个人可以炒几层楼,呢个先至系完美风暴。香港在联滙制度之下,其后是60多个月的通缩,楼市怎能不跌?当年更致命的是八万五政策,供应大增,宏观、微观因素都令楼价易跌难升。加息当年是否致命因素?与八万五和亚洲金融风暴相比,未必是最致命。

第三个例子,美国次按风暴背景是时任总统小布殊放松金融监管,任由华尔街大行「金融创新」,把按揭资产打包成最高等级的投资收息工具,再用这些工具再杠杆,把泡沫吹到有咁大得咁大。当年NINJA(即No Income No Job Asset)的人都可以买楼,当然系泡沫中的泡沫。

加息是当年次按爆破的起点,因为无工无收入者必定迟早供唔起楼,加息只是令事情更白热化兼恶化。以上3次楼泡爆破,共通点都是配合天时、地利、人和制造出来的完美风暴,也完全符合人性的贪婪本质,加息可能是引爆炸弹的药引。

本港楼价现时也是由完美人为因素吹出来的泡沫,包括自2003年沙士以来升了15年,是历来最长升浪;当年政策失误逆转成为大量减少土地供应的另一钟摆;双辣招令二手供应大跌,间接进一步挟升楼价;历年的QE印钞正陆续被央妈收回等。

美国自重新启动加息周期以来已加了8次息,香港至今仅跟了一次且是跟唔足,明年环球政经风起云涌,贸易战随时恶化,若果资金持续流走,港息必定追加,这才是香港地产的致命一击。(完)

注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场。

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