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香港房地产:建议公私营合作释放私人土地发展潜力,增短中期供应--报告
2017年10月23日 / 早上7点33分 / 1 个月前

香港房地产:建议公私营合作释放私人土地发展潜力,增短中期供应--报告

路透香港10月23日 - 由香港前特首董建华牵头的智囊机构--团结香港基金周一发表报告称,建议政府透过公私营合作释放私人土地储备发展潜力,并优化补地价机制,加快私人土地发展与重建,以增加土地供应。

在长远土地发展方面,报告提出较进取的填海建议,包括考虑将香港现有全部港口设施迁至长洲南人工岛并合并为综合型现代货柜码头,以释放市区沿海珍贵地段作建屋或其他用途。

团结香港基金发表的土地房屋政策研究系列的第三份报告指出,香港的土地供应已经落后于需求,问题更会在未来短、中及长期延续,甚至出现土地供应大幅落后于需求的困境,情况不容乐观。

虽然近年政府已积极增加土地供应,但报告指,过去10年(2007-2016年)期新私人住宅单位供应(私人住宅单位总存量的百分比)为1%,而1998-2003年间从未低于2.3%。因此虽然报告预测政府未来几年将达成甚至超出其私人住宅供应目标,但在2016-2020年的五年间,平均新增供应占总存量的百分比仍略低于1.6%。

在短中期措施方面,报告建议政府透过公私营合作释放私人土地储备的发展潜力,因现时香港虽然有不少私人土地(主要位于新界),但因位置偏远且周边缺乏基建支援,难以进行大规模发展。此外,为释放最大潜力,政府亦可考虑提升计划相关土地的发展密度,以便兴建更多私人及公共房屋单位。而私人发展商当然亦必须支付相应的补地价款项。

“我们相信,若有一个公平、公开、公正的机制,公私营合作有潜力成为现时香港正面临土地房屋供应严重短缺的出路之一,其核心原则应是公私营合作计划下,社会由公营房屋供应加快的得益,不会少于相关私人发展商的得益。”报告称。

**建议政府推出“补贴置业先导计划”**

报告亦建议政府推出“补贴置业先导计划”,政府只提供出售单位。这可视为现行“居者有其屋”计划,加上(i)定价与建筑成本挂钩和(ii)补价金额锁定在入伙时的水平的进阶版本。

其中一个推行上述先导计划的可行方法是透过政府计划推出、以中产家庭为目标的“港人首置上车盘”。

报告称,“补贴置业先导计划”应将以单位的发展成本定价,政府并担任按揭担保人,让银行提供90%至95%按揭,让住户只需支付相当于单位售价5-10%的首期便可置业。至于单位的售价与市值之间的差额为未缴付补价,补价金额将会于单位入伙时锁定,并与市价脱钩。

报告表示,假如社会普遍支持及接受先导计划,政府可扩展计划至所有新落成公营房屋。

优化补地价机制亦将可有助增加来私人发展商的土地供应。报告指出,现时地政总署估算土地的“发展前”价值和“发展后”价值时采用了不切实际(unrealistic)的假设,导致发展商须补偿的差价远远高于土地的实质升值。

报告建议政府采用收回土地特惠补偿率作为土地的“发展前”价值,估值时亦应一并考虑建筑物在契约修订前的价值,以期于计算补地价金额时真正反映发展商的机会成本。地政总署在计算补地价金额时,亦应扣除发展商收回空置单位或建筑物所需的时间和成本,以反映真正的发展成本,并与业界商讨计算时应考虑的因素。

在长远土地发展方面,基金会估计香港未来30年将需要9,350公顷的土地,即使政府已确定/规划以及仍在谘询中的土地发展项目可在未来 30年提供约5,300公顷土地,仍需要额外4,000公顷。

报告因此提出较进取的填海建议,鼓励社会更严肃理性地讨论适合的填海地点,包括考虑将本港现有全部港口设施,包括葵青货柜码头、内河码头以及所有中流作业区和公众货物装卸区迁至长洲南人工岛并合并为综合型现代货柜码头。此举一方面可以提升港口运作效率,另一方面可以释放市区沿海珍贵地段作建屋或其他用途。

葵青货柜码头目前处理香港约四分之三的货柜吞吐量,其余则由屯门内河码头以及多个中流作业区和公众货物装卸区处理。而现时内河码头及公众货物装卸区的使用率均低于50%。

香港住宅楼价自2009年起连年上升,虽然政府先后推出多项楼市辣招,包括从压抑需求及增加置业成本等方面调控楼市,但对楼价的压抑作用不大,今年首八个月整体楼价累积升幅仍达10.3%。

报告指,过去数年,私人住宅市场明显受各种需求管理措施扭曲,假如没有采取这些楼市措施,楼价有可能比今天的水平还要高。但报告呼吁政府和金管局仔细全面地审视这些措施的效用,以及当中牵涉的社会成本、市场扭曲和财富分配效应,因准确理解这些问题,对于制订未来的房屋政策至关重要。

不过,财政司司长陈茂波周日重申,12月美国加息无可避免,明年仍然会加息,而美国联邦储备局10月份亦已开始缩表,所以香港的利率早晚会跟随加息,故现时不具备条件放宽按揭成数,政府亦无意就按揭方面的政策作出任何调整。(完)

记者 梁慧仪; 审校 林高丽

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