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香港金融:楼市风险随利息向上逐步加大,现阶段没条件"减辣"--财政司长
2017年3月20日 / 凌晨12点53分 / 8 个月前

香港金融:楼市风险随利息向上逐步加大,现阶段没条件"减辣"--财政司长

路透香港3月20日 - 香港财政司司长陈茂波表示,随着港美息差扩阔,香港银行利息最终都会跟随美息走势逐步向上,加上供求情况改变,楼市要面对的风险亦会逐步加大。此外,在基本市场因素正在转向的情况下,市场仍然再趋炽热,故此,各种针对楼市的需求管理措施仍须继续,现阶段看不到有条件或空间"减辣"或"撤招"。

陈茂波在其个人网志(here)撰文称,上周美联储(FED)一如市场预计决定加息四分之一厘,和上一次加息相隔只有三个月。尽管相比过往,目前利率仍处于极低水平,但在美国经济状况持续改善下,联储局加息相信将会陆续有来。

"大家更须注意的是,未来息口走向只会向上,而美国加息的步伐更有机会较市场预期为快。"陈茂波说。

他称,​利率变动对宏观经济、金融市场与资产价格等都有莫大关系,而他尤其关注的是对楼市的影响。过去数年,由于本地住宅供求失衡,又遇上环球利率超低、和大量资金涌入香港的大环境,楼市表现异常畅旺,今年1月的整体楼价较1997年的高峰显着高出近八成。市民的负担比率在去年第四季恶化至约63%,远高于1996至2015年期间46%的长期平均水平。

然而,在政府不断增加土地及房屋供应下,加上外围经济及金融环境转变,影响楼市的基本因素已起了根本的变化。供应方面,作为住宅供应领先指标的私人住宅动工量,在过去五年较之前五年大升70%至平均每年约1.8万个单位。另外,未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量达9.4万个,而现时发展商手上随时可开盘出售的单位亦近2.1万个。

需求方面,尽管今年本地经济靠稳,但外围经济仍面对多重隐忧,都会影响目前环球经济好转的势头。倘若本港经济受到冲击,也会影响本地住宅需求和资产价格。

陈茂波表示,现时市场预期在今年可能还会加息两次,而美联储亦估计加息进程会持续至明年和后年,联邦基金利率最终接近约3%的较正常水平(即在未来两三年利息累计升幅可能达2厘或以上)。纵使本港银行同业拆息目前仍处于低水平,至今亦未有任何本港银行宣布加息,但在联系汇率制度下,随着港美息差扩阔,港息最终都会跟随美息走势。

"因此,本港加息只是一个‘几时’的问题,而不是一个‘会否’的问题。"他说,现时一般楼宇按揭息率只有约2厘水平,上述加幅会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转,资金加快流出本港,本港的利息更可能会急速上升。

​他指出,市民怀有"楼价只升不跌"的预期欠缺客观根据。过去数次美国利率踏入上升周期,本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。就以上一次美国加息周期(2004-2006年)为例,香港的利率上升不久后,本港的楼价便出现下调。

他续指,随着本地利率可能会逐步上升,加上供求情况改变,楼市要面对的风险亦会逐步加大。在基本市场因素正在转向的情况下,市场仍然再趋炽热,实在令人担心。

"故此,各种需求管理措施仍须继续,在这阶段,我实在看不到有条件或空间减辣或撤招,我们并会继续密切监察市场的情况。"陈茂波说。(完) (记者 梁慧仪; 审校 乔艳红)

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