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深度分析

分析:房产税出台能否成为抑制房价上涨的“利器”?

* 房产税出台呼声再起,但恐难成抑制房价”利器”

2010年9月21日,上海一处住宅前飘扬?一面中国国旗。 REUTERS/Aly Song

* 税负转嫁或起推高房价的反作用

* 现行调控政策重在落实,执行力是关键

* 政策调控预期亟待明确

作者 沈燕/邵晓忆

路透北京9月28日电---号称中国”史上最严”房地产调控已实施近半年,高昂的房价却似乎并未出现明显回落.在日渐高涨的新一轮调控组合拳的呼声中,改头换面的房产税出台虽被寄予厚望,但恐怕仍难成为抑制房价上涨的”利器”.

受访的税收专家们普遍认为,即使房产税出台,最深刻的意义也在于弥补中国住房保有环节税种的缺失以及给地方政府稳定的财源,但对房地产市场而言,稀缺性很容易让房产税转嫁,反而可能充当高房价的”推手”.

“其实现在的调控手段已经足够了,关键是相较中央政府的决心,地方政府积极性并不高,政策的执行力存在问题.”中国国际经济交流中心研究员王军称.

此外,对政策调控的预期政府和民众的期待值也有很大差距,显然也容易让政策调控陷入窘境.

中国4月中旬出台房地产调控新政,虽然僵持的中国楼市近期成交开始回升,但房价又再现抬头迹象,市场开始猜测第二轮调控是否会再度出台,官方媒体则多次在相关报导中提及应稳定市场预期,调控已到关键时期.

上海证券报周二报导称,中国房地产调控可能再出”组合拳”,以遏制投机购房需求、加快增加住房有效供给.有关部委即将联合推出的房地产调控方案已经进入会签阶段,预计近日浮出水面,进一步深化房地产调控政策包括强化二三套房贷差别化,以及推进房产税试点等或悉数登场.

而出于对新一轮楼市调控的顾忌,今年来一直拖累股市大盘表现的金融地产股仍深陷欲振乏力的泥沼.上证金融地产行业指数今日午盘下挫1.5%,跑输大盘;地产股龙头--万科A000002.SZ跌幅近3%.

**房产税不是”救命稻草”**

尽管房地产调控的组合拳落点各有所重,但对房产税的专业解读,税务专家们或许最有发言权.

知名财税专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓就明确表示,如果房产税加以调整出台的话,可以说没有任何技术上或者政策上的障碍.但如果在这个时机出台,时机还是有点欠火候.尤其是今年出台不是特别合适,因包括权属的确认、异地置业、评估的问题都没有完全解决.

根据中国现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%後的余值计算缴纳.房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.自住用房则免征房产税.

刘桓指出,中国房地产问题很复杂,不是税务部门单独发力能解决的,关键是政府要拿出态度,”在人均住房问题还没有解决,还较为困难、紧张的情况下,政府过早地开放市场,那不囤积才怪呢?!”

他并解释称,中国目前的房地产税计算过于复杂,10个半税种相互交叉,税收负担较重,且税收的分布不合理.房地产项目有税的地方包括盖房,买卖房屋和拥有环节三个方面,但在中国持有环节却没有税,因此就形成马太效应,越没钱越买不起房,越有钱,越可以买房赚钱,大批资金因此进入存量房市场.

另一位不具名的财税部门官员亦称,税收本身具有转嫁性的特点,在目前中国房地产仍属卖方市场的前提下,被转嫁的税收很可能会继续推高房价.

专家们预计,可行的办法就是把现在的房产税加以整顿,去掉一些过去的限制,对自住以外的征税.

不过,上述财税部门官员也提到,本轮的房地产调控,让地方政府的土地财政受损,而廉租房的建设主要依靠地方政府,如果不尽快给地方政府明确的收入来源,势必会影响到地方政府的积极性.

按现有的官方统计数据,结合最新的关于中国住房保有税徵收政策消息测算,一旦政府部门对住房开征保有阶段税费,每年此类税收的总额将突破1,000亿元人民币,与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当.

**政策落实是关键**

对中国政府而言,可以说从来就不缺调控的”子弹”,无论是节能减排抑或控制房价.但受多种因素影响,最终却往往很难达到预期的政策效果,其中的关键就是:政策落实.

近期人民网所做的”2010年网上万人房价问卷大调查”显示,超八成网友认为政策落实不力,74%的认为地方政府在调控中没有尽职尽责,68.4%的认为调控政策没有完全落实,效力被市场消化.

国家信息中心一位不具名的研究员就称,政府的职责就是应该做好保障房的建设,同时从信贷上严控投机性需求,严格执行和落实现有的调控政策,并从房地产开发建设和流通的环节完善制度,而不必急急忙忙出台新的政策.

中国国土部、住房和城乡建设部日前已联合发出通知,力推保障房建设落实、严格土地出让管理,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格.这也被业界视为剑指地方政府的政策执行力.

住建部此前已要求各地9月底保障房项目必须全部开工,年末建成或基本建成要达到60%以上.

此外,当全球都在忧虑经济二次探底,中国经济亦处在下行趋势中,房地产调控的力度如何拿捏显然也颇费思量.

中国上半年国内生产总值(GDP)同比增长11.1%,其中二季度增速由上季度的11.9%回落至10.3%.

不过国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪日前表示,中国经济将会出现二次探底但不会出现衰退,股市和楼市这两个市场应该得到政策呵护.并指出,虽然中国房地产市场仍有结构性的泡沫,但是政府政策要谨慎对待房地产市场,不能用当年香港和日本的方式,对房地产市场给予定点打击.

**政策调控预期亟待明确**

此外,对调控政策效果的预期显然政府与民众存在很大差距,无形中也会对政策调控形成困扰.

从国务院4月出台的房产新政中不难判断,遏制部分城市房价过快上涨是政策出台的初衷,但民众的期盼却不止这些.

上述万人房价问卷大调查显示,九成多网友对现在房价不满意,认为房价非常高,而能接受的房价中,愿意承受8,000元以下的占75.2%,其中4,000元以下占50.9%;愿意承受8,000-12,000元的占15%,而12,000元以上的仅有9.7%.

王军表示,中国正在强调管理通胀预期,事实上管理房价预期也很重要,”因为这会直接影响到房地产政策调控的成效.”

北京的王小姐中秋节期间就亲历了一场5,000人抢购1,000套房的”抢房”场面.该楼盘位于北京五环外,均价约17,000元,定金门槛高达20万,”原来觉得五环外的房子卖个7,000-8,000元都觉得贵,可是现在一听不到20,000元,大家都去抢了,这房价怎麽下得来呢?”(完)

--审校 张喜良

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